「農地を相続したのはいいけど、使えてないからもったいないな…」
「人が減って耕作が厳しくなった土地を生まれ変わらせたい！」
そう思っていても、何かと法令や規制が厳しい農地。
どうせ農地を生まれ変わらせて収益化するなんて無理だろう、とタカをくくっていませんか？
実は農地も立地や活用方法次第で、年間100万円を超える利益を生み出す不動産になる可能性があります。
ここではそんな遊休農地・休耕地の活用や転用について、土地活用プランナーの資格を持つ筆者が徹底解説！
休耕中の農地をどのように利益に換えるか、そのイロハを紹介していきます。
ただ転用できない場合でも"農地"として有効活用することはできます。
当記事で述べている遊休農地は農地法で以下のように定められています。
- 1年以上耕作されておらず、かつ、今後も耕作される見込みがない(休耕地)
- 周辺地域の農地と比較して、利用の程度が著しく劣っている
| 名称 | 状態 | 再生の可否 |
|---|---|---|
| ２号遊休農地 | 荒廃農地には該当しないが低利用の農地 | 再生可能 |
| １号遊休農地 | 再生利用を目指す荒廃農地 | 再生可能 |
| 非農地 | 農地として再生を目指さない土地 | 再生困難 |
休耕地・耕作放棄地とは②を含むかの違いしかないので、当ページでは同じものとして扱っています。
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Contents
農地は農林水産省の管轄内！そもそも転用できない場合も…
農地は日本が問題としている食料自給率に関わるため、農林水産省の管轄内にあります。
政府の農業政策に欠かせない農地にかかわる制約は特殊です。
- 農地を手に入れられるのは農業従事者限定
- 農地の取得には自治体の農業委員会の審査が必要
売買や賃貸借も報告が必要で、農地が農業に有効利用されるようになっています。
農地を他の目的に転用することも可能ですが農業委員会の許可は簡単には出ません。
農地の売買及び貸借に係る農地法第3条の許可申請の審査、市街化調整区域の農地転用に係る農地法第4条及び第5条の許可申請の審査を行っています。
許可申請については、各地区審議会及び月例総会で審議及び決定を行います。（参照：埼玉県さいたま市農業委員会HP）
都市化が見込まれる農地について、転用目的が明確で確実に達成されるものに限り転用許可が下ります。
転用の可否を決める農地区分
優良な耕作地に転用は認められず農地として保護されます。
まずはあなたの農地が転用可能なのかどうか確認しましょう。
| 農地区分 | 説明 | 転用の是非 |
|---|---|---|
| 農用地区域 |
| 原則不可 |
| 甲種農地 |
| 原則不可 |
| (乙種)第一種農地 |
| 原則不可 |
| (乙種)第二種農地 |
| 審査のもと判断 |
| (乙種)第三種農地 |
| 可能 |
第二種農地に関して、転用が認められるのは他に転用可能な第三種農地を持たない時。
他にも農地を持っている人は、まず第三種農地の転用から考えてください。
遊休農地・休耕地を"農地"として有効活用する方法3つ
第三種農地もしくは第二種農地に該当しない場合、農地のままで活用するのが現実的です。
土地を農地のまま活用するには以下の3つの方法があります。
- 他の農家に売却
- 他の農家に貸す
- 市民農園として経営
①農地を他の農家に売却する
農地を拡大したい農家や新規農業参入を検討する人への売却を検討してみましょう。
地続きになり規模を拡大して従事できる点で近隣農家は好条件です。
農家に売却した場合の収益の想定は以下の通りです。
さいたま市一般市街化区域農地 1ha
| 遊休農地として放置 | 農地として売却 | |
|---|---|---|
| 税金 | ▲50万円/年 | ▲400万円(所得税・住民税) |
| 販売手数料 | 0円 | ▲108万円 |
| 収入 | 0円 | 3,600万円 |
②農地を他の農家に貸す
一般の土地の20年に対し農地の賃貸借は最長で50年契約できるので、長期的運用が見込めます。
さいたま市一般市街化区域農地 1ha
| 遊休農地として放置 | 農地として貸与 | |
|---|---|---|
| 税金 | ▲50万円/年 | ▲27.5万円/年 |
| 収入 | 0円 | 120万円/年 |
注意してほしいのは、農地は貸す場合であっても農業委員会の許可が必要になるということ。
無償で貸す際も委員会に届け出ないといけません。
借り手が見つからない場合は農地バンクに預けるのもアリ
ご近所さんで借り手が見つからない場合は、農地中間管理機構（農地バンク）を利用してみましょう。
農地バンクとは農地を貸したい人と借りたい人の間を取り持ってくれる機関のこと。
農地の区画を整備したり、果樹の改植などの手入れも担ってくれる。
当事者どうしで直接契約するのに比べて、市町村が間に入ってくれる点と期間満了で農地が返還される点で優秀です。
収入は政府から促進のために協力金という名目で、農地の広さに応じた金額が交付されます。
さいたま市一般市街化区域農地 1ha
| 遊休農地として放置 | 農地バンクを介して貸与 | |
|---|---|---|
| 税金 | ▲50万円/年 | ▲13.7万円/年 (5年間) |
| 収入 | 0円 | 140万円/年 (政府協力金込み) |
ただ新興のシステムということで「預けたら必ず借り手が見つかる」というわけではありません。
③市民農園として貸し出す
都市部に近ければ農業に興味がある人に貸して耕作してもらうこともできます。
初心者の方から農業指導を望まれるケースもあるので、柔軟に対応してあげてください。
さいたま市一般市街化区域農地 1ha
(賃貸料 30㎡ 4000円/月 使用率10%)
| 遊休農地として放置 | 市民農園として貸与 | |
|---|---|---|
| 税金 | ▲50万円/年 | ▲27.5万円/年 |
| 収入 | 0円 | 16万円/月 192万円/年 |
奈良県生駒市の事例では実際に9つの地域で、遊休農地を市民農園として貸し出しています。
（参照：奈良県生駒市「遊休農地活用対策事業の利活用の実態調査の結果について」）
農地を市民農園として貸し出す方法
農地を市民農園として貸し出す方法は細かく分けると以下の2つです。
- 特定農地貸付法に基づく方法
市民に農地を貸し付ける市民農園で賃料を受け取ることができます。 - 農園利用方式による方法
市民に農作業体験をしてもらう市民農園で入園料を受け取ることができます。
特定農地貸付法による方法
農地を小さく区画し市民に貸して賃料を受け取ります。
農業委員会が定める貸し付け条件は以下の通り。
- 広さは10a未満で相当人数が定型的※な条件で行うこと
- 営利を目的とした栽培ではないこと
- 貸付期間が5年以内であること (契約更新は可能)
この方法では借り手である市民に農地を使い収穫物を得る権利（使用収益権）が発生します。
権利の移転には農業委員会の許可が必要。
農業委員会から開設の承認を受ければ、特例として別途許可を必要としない仕組みとなっています。
※定型的とは
貸付協定と貸付規程に基づいた貸付けを指します
- 貸付協定：市民農園の運営案について所有者が管理市町村と結ぶ協定
- 貸付規程：市民農園の利用者に対して貸付期間や賃料を定めた規定
両者は市民農園開設には必須の条件となっています。
各市町村が相談や手引きを受け付けているので、確認してみましょう。
農地利用方式による方法
市民に所有者の農業経営に参加してもらって、代わりに入園料を受け取る形態のこと。
使用収益権の移動がないため農地法の規制を受けることなく、認可なしでの運営が可能です。
農地利用方式の条件は以下の通り。
- 相当人数が定型的な条件で行うこと
- 営利を目的とした栽培ではないこと
- 農作業が継続して行われること
貸付面積や貸付期間、開設地の制限がないので比較的カンタンな方法だといえます。
遊休農地・耕作地を転用して活用する方法3つ
第三種農地もしくは第二種農地の場合、農地の転用も視野に入ってきます。
ここでは「誰が、どのように利用するか」で、以下の3つに分けて解説していきます。
- 個人で活用して利用する
- 転用を前提に貸借する
- 転用前提に売却する
①農地を転用して個人で利用する
休耕農地の転用を考えた場合活用方法は多岐にわたります。
- 駐車場経営
- 資材置き場に転用
- 賃貸住宅経営
それぞれの収入例は以下の通りです。
さいたま市一般市街化区域農地 1ha
| 遊休農地として放置 | 農地として利用 | 資材置き場に転用 | 月極駐車場に転用 | 賃貸アパートに転用 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 税金 | ▲50万円/年 | ▲27.5万円/年 | ▲50万円/年 | ▲50万円/年 | ▲50万円/年 |
| 初期費用 | 0円 | 0円 | 0円 | ▲350万円 | ▲3,000万円 |
| 収入 | 0円 | 60万円/年 | 60万円/年 | 200万円/年 | 400万円/年 |
農地を転用したい場合は農業委員会への転用申請をしましょう。
転用のステップ
- 農業委員会に農地転用許可を申請する（農地法第4条許可申請）
(参考：個人による転用申請書の例) - 農業委員会から許可指令書交付
- 転用可能
【関連記事】
田舎の農地で土地活用を検討している人は、まず下記のページを読んでみてください。
→"田舎"でも土地活用できる【6つの成功事例から見る遊休地の収益化】
また各土地活用方法については、下記のページで解説しています。
②農地を転用前提に貸借する
「あなたの土地を転用して収益不動産を作りたい！」という企業に農地を貸し出す方法。
収益性は個人利用よりも劣りますが、毎月安定した収入を得ることができます。
さいたま市一般市街化区域農地 1ha
| 遊休農地として放置 | 農地として貸与 | 転用前提に貸与 | |
|---|---|---|---|
| 税金 | ▲50万円/年 | ▲27.5万円/年 | ▲50万円/年 |
| 収入 | 0円 | 120万円/年 | 250万円/年 |
ただ土地に建物が建つと借地権が発生して土地の返還が難しくなるのがネック。
借地権は長期にわたるので、賃貸契約のまま相続になりかねないのが懸念事項ですね。
貸借契約のステップ
- 借主を不動産業者の仲介で見つける
- 農業委員会に農地転用許可を申請する（農地法第5条許可申請）
(参考：売却/貸与による転用申請書の例) - 農業委員会から許可指令書が交付される
- 使用及び収益を目的とする権利を移転する
③農地を転用前提に売却する
農地として売却する場合よりも、売却価格が高くなりやすいのが特徴。
立地によっては1億円を超える買値がつくこともあります。
売却の際には農業委員会と転用を条件とした契約を締結してください。
まとまった収入を得ることができますが、長期的に担保された収入源を失うことになるので吟味が必要です。
さいたま市一般市街化区域農地 1ha
| 遊休農地として放置 | 農地として売却 | 転用前提に売却 | |
|---|---|---|---|
| 税金 | ▲50万円/年 | ▲400万円(所得税・住民税) | ▲2,000万円(所得税・住民税) |
| 諸手続費用 | 0円 | ▲108万円 | ▲300万円 |
| 収入 | 0円 | 3,600万円 | 1億円 |
売却契約のステップ
- 買主を不動産業者の仲介で見つける
- 売買契約を結ぶ
- 農業委員会に農地転用許可を申請する（農地法第5条許可申請）
(参考：売却/貸与による転用申請書の例) - 所有権移転請求権仮を登記する(任意)
- 農業委員会から許可指令書が交付される
- 決裁・所有権移転登記
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→HOME4Uの評判は?一括査定の実態を8つの特徴から紐解く【不動産のプロの口コミ】
農地の固定資産税制が変更に！放置したままだと税金が高くなる？
平成29年から農地の固定資産税に関する取り決めが変更になりました。
変更を受けて休耕農地が雑種地とみなされるようになり、農地評価・農地課税の対象外に。
地域によっては固定資産税が5倍に膨れ上がります。
固定資産税額変更の一例
(さいたま市2,000万円の農地)
| 一般農地 | 雑種地 | |
|---|---|---|
| 課税対象評価額 | 1,100万円 | 2,000万円 |
| 課税倍率 | 1/3倍 | 1倍 |
| 固定資産税 | 5万1,000円 | 28万円 |
「税金が安いから農地を放置していた」という人でも、気付かないうちに税額が跳ね上がってるかもしれません。
いつまでも油断せずに早め早めで農地の活用を検討してみてください。
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遊休農地のままだと税金の損だけでなく、収益不動産を手にするチャンスが失っていることになります。
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