不動産買取がオススメできない理由とは？【それでも選ぶべき”特別な事情”と取引の流れまで徹底紹介！】

「不動産売却は買取の方が早いらしい」
「売却後に一切トラブルに巻き込まれず楽」

このような情報はもちろん嘘ではありません。

しかしおいしい話の欠点も考えず、買取販売に踏み切ってもいいのでしょうか？

当サイトの見解としては、原則急いで処分したいなど特殊な事情がある場合以外は買取販売すべきではありません。

また事情があるとしてもデメリットをきちんと知ってからでないと買取は早計。

当記事では買取販売がオススメできない理由と、どうしても行う場合に確認すべき流れと失敗しないコツをまとめました。

最後までお読みいただければ、買取販売によって知らないうちに損をすることはなくなるでしょう。

そもそも不動産買取とは？仲介とどこが違う？

不動産買取とは、あなたの土地やマンションを不動産業者に買い取ってもらうこと。

あなた（売主）と不動産会社（買い手）の一対一の取引になります。

仲介と買取の違いとは？

不動産売却と聞くと個人から個人への取引が想像しやすいと思います。

その過程で仲介を不動産業者に行ってもらうのが仲介取引と呼ばれる方法です。

一方で買取は個人から買取業社への直接の取引を指します。

詳細は以下で述べますが、仲介会社が入らない分余計な手間や手数料がかからない利点があります。

その一方で業者は転売を目的として購入するため、なるべく安く買い取ろうとしてくるのが通例です。

買取には「即時買取」と「買取保証」の2つがある

厳密にいうと不動産買取には以下の2つがあります。

• 即時買取：不動産会社の買取前提。
  価格で折り合いがつけば買取してもらえる。
• 買取保証：「メインは仲介売却、保険で買取」というイメージ。
  仲介で売却先が見つからなかった場合に買取してもらえる。

仲介での売却先探しを挟む分、買取保証の方が売却活動が長くなるので、高く売れる可能性が高くなります。

ただ実際に買取保証のオプションがある不動産会社は少ないのが実情。
不動産会社による買取を考えるなら、ほぼ即時買取になるケースが多いと思っておいてください。

不動産買取がオススメできない2つの理由

①買取販売は圧倒的に安値になる

一般的に買取販売は、上述の通り買取業者が転売を目的に一時的に買い取るシステム。

買取価格は売却希望価格（※）ではなく妥当な査定額で設定されるため、仲介よりも売却額が安くなってしまうケースが多いです。

※仲介による売却は高く売れるであろうことを見越して「実際の査定額」よりも高めに設定。

一般に仲介で売却可能な価格の50%~70%が相場。

具体例として実際の売却査定額を見てみましょう。

埼玉県都市部の一軒家【査定額】

	A社	B社	C社	仲介取引 買主Dさん
査定・提示額	3,220万円	3,340万円	3,550万円	5,400万円
仲介手数料	0円	0円	0円	▲181万円
純利益	3,220万円	3,340万円	3,550万円	5,219万円
金額比	61%	64%	68%	100%

また買取業者は買取後のリフォーム、転売による利益を狙っていることからなるべく安く買い取ろうとします。

その結果仲介手数料の分を加味しても、仲介よりも買取の方が売却利益が多く残っています。

②買取販売は万能じゃない

売却額がさほど気にならない人にも買取販売の方が適しているとは限りません。

その理由は買取を取り巻く環境にあります。

買取を行える会社は少ない

単価の高い不動産において、買取に応じてくれるほど資金力のある会社は多くありません。
※通常の仲介業者を挟んだ取引でも同様に、高価な不動産の購入してくれる買主は少なめ。

買取業者としてもそうたくさん買える訳ではないので審査は厳しくなりがち。

結局買い取ってもらえる物件は仲介販売にしても即売可能な物件のみ…というのが実情です。

買取のメリットに当てはまるからといって、買取会社を真剣に選ばなくては売れないケースは少なくありません。

買取に向かない物件がある

買い取ってもらえる物件の条件にも影響しますが、買取に向く物件・向かない物件というのが存在します。

例えば新しく魅力的な物件ほど買取に不利。

古い物件をリフォームして転売することで利益を出す目的で買い取る業者にとっては新築物件は魅力の低いものになってしまうのです。

また買取の前提条件としてローンの完済を定めている業者も多く存在します。

買取販売を選ぶ際もご自身の物件がある程度高評価で買い取ってもらえるか、前もって確認しておきましょう。

それでも不動産買取を選ぶべき3つの“特別な事情”

以上紹介したように客観的に見て買取販売をオススメする強い理由はありません。
またうまく買い取ってもらえるかも実際にやってみないとわからないところがあります。

しかし以下で紹介する特別な事情を抱えた方に限り、買取販売が向いている可能性があるので見てみてください。

①売却を急いでいる

買取販売はどのような物件でも1ヶ月以内、最短だと1日で売却可能と、物件を急いで売らなくてはいけない場合には適しています。

仲介取引が平均3ヶ月、長ければ6ヶ月以上かかるのに比べると差は明らか。

• 引っ越す為に資金が必要な場合
• 急な海外転勤でどうしても時間がない場合
• ご家族が急遽ご自宅を離れてお住まいになる場合

などは買取販売は最適の売却方法と言えます。

②細かい取引対応を行う余裕がない

買取販売は必要な手続きは業者との面会のみと、最小限に抑えらるのもポイント。

仲介販売では個人対個人の取引となる為、再三の対応に追われることれになります。

また売却価格を上げるためには売却前のリフォームも必要です。

こうして生じてしまう事前の諸経費を支払う金銭的余裕がない場合、仲介取引は向いていません。

買取販売においては改修工事前提で買い取ってもらう為、売り主の手間と費用は不要です。

③売却後トラブルに一切巻き込まれたくない

不動産買取では発生する瑕疵（かし）担保責任を「特約」によって負わずに済みます。

瑕疵担保責任とは売却から1年以内（多くの場合2～3ヶ月）に欠陥が見つかった場合、売主がその欠陥を修復しなければならないという義務のこと。

伝わっていなかった破損が元でトラブルとなり、100万円を超える修復費を請求されたケースもあります。

免責にしたい場合は買取業者に下記2つを申請しましょう。

• 特約として瑕疵担保免責を申し出る
• 契約前に瑕疵の要因を確認・点検してもらう

上記の2つの手順をかならず踏んで、売却後のトラブルを回避しましょう。
※上記をしていなかった場合は損害賠償金を業者に請求される事になります。

【不動産の買取販売】取引の流れと高値売却のコツ

ここからは上記のケースに該当した上で買取販売に踏み切る場合の流れとうまくいかせるコツをご紹介します。

簡単な流れは以下の通り。

①不動産を一括簡易査定してもらう

不動産業者で買取も手掛けているところはそう多くないため、買取販売は買取業者という専門の業者に依頼します。

買取業者は主に不動産業者を相手に買取と売却を行っているのが特徴。
直接来店するというよりはインターネットを利用して調べた上で依頼するのがおすすめです。

このステップで買取の欠点であった買取価格を引き上げる方法が“一括査定システム”。
うまくいけば仲介販売の8割から9割にまで高められます。

ここでは30以上の一括査定サイトを比較してきた筆者がオススメするサービス3つを目的に合わせてご紹介します。

【オススメ①イエウール】実績・登録業者数ともにNo.1！困ったらココ！

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,700社もある最大級の一括査定サービス。

つまりチェーン展開する大手だけでなく、地域密着の買取業者にも依頼が可能。

多様な可能性を検討できる分、あなたの物件にピッタリの業者が見つけられるサービスです。

イエウールで不動産を一括査定してみる＞＞

【オススメ②すまいValue】大手不動産会社がすべて参加！王道を行くなら

※1 … 2022年4月10日時点（賃貸専門店舗を含む）
※2 … 2016年10月サービススタート時から2020年7月時点までの集計

すまいValueの特徴は大手不動産業者とのネットワーク。

日本の不動産仲介件数の約40％を独占する4大不動産会社が唯一全参加している一括査定サービスです。

大手企業の得意とする全国主要地域にある物件の場合は、すまいValueが最適なサービスといえるでしょう。

すまいValueで不動産を一括査定してみる＞＞

【おすすめ③HOME4U】どれも決め手にかけるなら一番安心できるところに！

HOME4UはNTTが親会社として運営する信頼のサービス。

参加企業のチョックが厳しいことで有名で、よりすぐりの1,000社の中から査定を依頼できます。

たくさんの営業電話に悩まされたくない場合でも、まずは気軽にHOME4Uに申し込んでみてください。

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②土地の詳細な情報を集める

簡易情報で業者に査定してもらっている間に、本格的な訪問査定に備えて土地の詳細な情報を集めてください。

業者からの質問に対応できるので、査定がよりスムーズに進みます。

訪問査定までの期間に余裕をみつけて最寄りの市町村役場の登記所で発行してもらいましょう。

各数百円の手数料がかかります。(例えば中野区の都税事務所では四百円)

③簡易査定の内容を比較する

査定を依頼した業者から査定結果が10日ほどで届きます。

複数の査定を比較して大体の相場感と各社の対応の丁寧さを体感しましょう。

なお気をつけておきたいのはこの価格が最終的な売却額ではないというところです。

詳細情報を確認した上で前後します。
また実際に不動産を目視しているわけではないので、各社確定的な情報は出せません。

ある程度の値段の幅を見た上で実際に訪問査定を依頼したい2、3社をピックアップしましょう。

④担当者と面会・訪問査定してもらう

実際に面会する会社を決めたら、そこから最終的に買取を依頼する業者を見極める段階に入ります。

直接の質問と訪問査定を通して、価格・信頼感ともに満足のいく担当者を探しましょう。

その際に意識してほしい買取業社の見極め方として当サイトが掲げるのは以下の3つのチェックポイントです。

【ポイント①】実績を確認すべし

その業者が何年の実績を持ち、何件の買取実績を持っているかは業者選びの有効な指標になります。

長期にわたって十分な数の取引を行なっているのは、クレームも少なく信用もある証拠。

多くの買取実績を持つ会社は業者は安心して取引できますね。

また利用者の口コミも業者を見極める参考材料。

「〇〇不動産 口コミ」と検索して出てくる個人発信のサイトを確認することで、サクラの可能性もない利用者の素直な感想が確認できるでしょう。

【ポイント②】査定価格の理由を問い詰めるべし

査定見積もりについて比較検討するのはもちろんですが、納得がいかなかったり疑問がある場合には積極的に質問をしてみましょう。

不動産販売ではその特色として、物件ごと一つ一つの表情が異なることが挙げられます。

同じエリアでも日照条件の差などで買取額がガラッと変わってしまうのが不動産業界。

今回の査定価格はどのような相場、状況を考慮して決定されたのかという質問につらつらと回答できる担当者こそ信頼できるといってよいでしょう。

細かな内容の確認が大きな損失を未然に防いでくれる大事なステップだとわかりますね。

【ポイント③】意見・要望に対応してくれるか確認すべし

不動産会社の担当者もサラリーマンなので当然序列があります。
担当者によって責任を負える/負えないが異なってくるんですね。

責任を終えるかどうかが交渉の場において、売り主の要求に応えられるかどうかに直接関与してきます。

どうせ担当してもらうなら、決定権を持つ人に担当してもらいたいはず。

担当の変更がかなわない場合でも、責任者の同席を依頼できるかで売却額が数百万円変わってしまうこともあり得ます。

決定権を持つ人物を担当にしてできる限りの意見、要望を聞き入れてもらうようにしましょう。

⑤売買契約を結ぶ

売買当日の基本的な流れは以下の通り。

ここに関しては業者の指示にしたがって問題ないでしょう。

売買契約書の内容においては物件引渡しの際の条件となる

• 家財道具の処分費の有無
• 空調設備の放置による請求の有無
• 売却代金の決済時期

を再度質問して確認しておきましょう。

⑥手続き完遂・決済する

売却が決定したら行うべき手続きが数多く発生します。

以下に箇条書きでまとめましたが、買取業社によっては手続きを代行してくれるところもあるので、詳しくは取引会社の担当に確認してみると良いでしょう。

仲介業者を挟まない分発生してしまうこれらの手続きを完了して、不動産買取における取引は終了します。

全国に展開する不動産買取業社ランキングTop3

最後に不動産買取に対応している業者を3つほどピックアップして紹介します。

2018年買取戸数ランキングTop3に入る買取業社の各オススメポイントを詳しくまとめました。

すべて全国対応なので、気になる不動産業者があれば話を聞いてみましょう。

①買取戸数No.1!戸建なら随一の実績を誇る【カチタス】

一番にオススメできるのは2018年買取戸数ランキング1位のカチタス。

95％の取引で戸建を扱うカチタスは全国100以上の拠点を持っているので地方にも強く、大半の方に自信を持ってオススメできる会社です。

その実績から修繕転売のノウハウも豊富で、他社で断られた物件もカチタスに頼めば買い取ってもらえるほど。

戸建の買取で悩んだらまずはカチタスを査定依頼の候補に加えましょう。

②収益用から居住用まで手広い対応でシェア2位【ベストランド】

戸建以外の物件の場合はまず同ランキング2位のベストランドをお勧めします。(サービスの名称はマイランド)

中古マンションの買取戸数では2016/17年と2年連続全国1位。

収益用・居住用問わず幅広い物件を扱えるのもベストランドの強みです。

札幌から沖縄までに17の拠点を展開しているので、地方でも安心して依頼できます。

③マンション買取なら依頼したい業界第3位【インテリックス】

売り手に寄り添った買取対応がオススメできるのはマンション買取の専門業社、インテリックスです。

リノベーションしたマンションは2万戸を超え、その丁寧な対応に評判を得て買取戸数第3位の実績を誇ります。

これまた札幌から福岡まで主要6都市に展開しているので、依頼先に入れやすい会社ですね。

"急ぎの事情"がある場合は不動産買取を使おう

当記事では買取ではどうしても売却額が低くなってしまうこと、それでも買取で売りたい場合の失敗しない方法をご紹介してきました。

買取保証の場合は、早く確実に売り切れる長所の部分を活かすためにいかに査定額を引き上げられるかがミソとなってきます。

売却先検討の際には当サイトでご紹介した一括査定サービスや、オススメ買取業社を参考にしてください。

当記事を読まれたあなたが正しい売却方法を選ばれることを、そして買取をおこなうなら満足のいく取引となることを祈っています。