【不動産売却益とは】かかる税金や節税のコツ、確定申告の必要性を説く

「不動産売却益は課税対象らしいけど、どの金額が"売却益"になるの？」
「不動産売却益にかかる税金はいくら？」
「売却益が明らかにマイナスなんだけど、確定申告しないといけないの？」

このように本記事では不動産の売却間近、もしくは売却済みの方に向けて、不動産売却益に関するトピックをまとめました。

具体的に掘り下げて解説するのは以下の4項目。

不動産売却益と税金の関連性を理解して、売却後の節税や確定申告に役立てみてください。

【不動産売却益の定義】売却益＝売却金額ではない

不動産売却益とはその名の通り「不動産を売ったときの利益」のこと。

不動産売却益で抑えておくべきポイントが以下の2つです。

冒頭でも述べたように、売却益は不動産譲渡所得として課税対象になります。

また売却益は不動産を売って得た額ではなく、売却価格と不動産の購入から売却までかかった費用の差額が正しい不動産の売却利益です。

【計算方法】売却価格－取得費－諸経費－特別控除

不動産売却益は、不動産の購入から売却までに要した費用を引いて算出します。

計算式は以下の通り。

このとおり売却益を算出するためには、売却価格から取得費・諸経費・特別控除の差し引きが必要。

それぞれの内容は以下で解説するので、確認してみてください。

取得費の詳細

取得費とは不動産を取得(購入する)までにかかった費用です。

取得費として計上できる費用や手数料は以下の通り。

計算方法は「実額法」と「概算法」の2通りで、高額になる方の金額を計上することになります。

• 【実額法】
  ⇒不動産の購入代金・購入にかかった費用の総額－減価償却費※(建物の購入価格×償却率)
  ※償却率は国税庁の「償却率表」から確認してください。
• 【概算法】
  ⇒不動産の売却金額×5%

取得費が売却金額の5%を超えそうな場合は、極力支払いを証明できる書類を用意するようにしましょう。

※減価償却費とは

減価償却費とは建物の購入金額に償却率を乗じたもの。
償却率は建物の耐用年数によって異なります。

耐用年数とは「このくらいの期間が経過したら、ボロくなって使えなくなるよね」という期間のこと。

この期間に応じて償却率というものが定められています。

たとえば耐用年数50年の建物を1億円で購入した場合の償却率は0.20。

減価償却費は1億円×0,20で2,000万円になります。

※上記は定額法に基づいた減価償却費の計算方法です。

諸経費の詳細

諸経費は不動産を売却するのにかかった費用です。

以下のような費用が諸経費に含まれます。

不動産を売却する際の費用をメモなどで控えておくと、後々売却益の計算がしやすいです。

特別控除の詳細

売却益から一定額を差し引くことが出来る制度が特別控除。

控除の金額や条件がこちらです。

自宅を売却する方は、基本的に「3,000万円特別控除」が適用されます。

売却益が発生すると「譲渡所得税」の課税対象になる

上述でも触れましたが、売却益が発生すると譲渡所得税を納める必要があります。

不動産譲渡所得税の計算方法が以下の通り。

譲渡所得税・住民税の税率は建物の所有期間で変わる

譲渡所得税の算出に必要な「所得税」「住民税」は、土地・建物を持っていた期間が5年を超えているかどうか(※)で税率が変わります。
※土地・建物を売った年の1月1日時点です。

	長期譲渡所得 （5年以上所有）	短期譲渡所得 （所有5年以下）
所得税	15％	30％
住民税	5％	9％
復興特別所得税（※）	0.315％（15％×2.1％）	0.63％（30％×0.21％）

※平成25年1月1日～平成49年12月31日までは、復興特別所得税（2.1％）が譲渡所得税に上乗せされます。

 売却価格が「3,000万円以下」だと非課税になる

以下の条件の場合は譲渡所得税が発生しません。

譲渡所得税が課税されるのは売却益が発生した場合のみ。

自宅を売る際には「3,000万円の特別控除」で、3,000万円分は免除されます。
つまり売却価格が3,000万円以下などだと売却益が発生しないというわけです。

売却価格を"一括査定サイト(※)"などで調べて、3,000万円を超えるようであれば譲渡所得税の納税を頭に入れておきましょう。

不動産売却益の税金の節税は「取得費用の明確化」が重要

譲渡所得税の節税には「取得費用(現不動産の購入までの費用)を明確にしておくこと」が鍵を握っています。

このように取得費が明確でないと「概算法：不動産の売却金額×5％」で計算するしかありません。

しかし購入額よりも売却額が上回らない限りは、取得費用が明確なら売却益をマイナスにできます。

譲渡所得税の節税のためにも、売却活動を始める前に取得費をできるだけ明確にしておきましょう。

条件ごとの譲渡所得税の節税方法・適用される特例

譲渡所得税の節税方法は前述の「取得費を明確にする」以外にも、以下のような条件で節税できます。

このように「売却しても赤字、借金関係、各種特例」の条件下であれば、譲渡所得税を節税または免除できます。

上記の項目に該当される方は、下記ページで解説している譲渡所得税の節税の詳細も合わせて確認してみてください。

譲渡所得税が非課税対象になるための条件などを解説しています。

不動産売却益が発生した場合は確定申告が必要

自宅や土地などの不動産を売って売却益が発生する方は確定申告が必要。
一方で売却益が発生しない方は、確定申告は必要ありません。

譲渡損失が発生しても、損益通算するなら確定申告したほうがいい

ただし不動産売却益がマイナスで譲渡損失が発生しても、損益通算を適用するなら確定申告が必要です。

不動産の譲渡損失と損益通算できる所得の種類は以下の通り。

• 事業所得
  →飲食店の経営者や漁業、農業などの事業から生じる所得
• 総合課税の譲渡所得
  →土地や建物、株式以外の資産を売った時に発生した所得
• 山林所得
  →伐採して譲渡したり、立木のまま譲渡した際に発生した所得

該当する所得がある方は、売却益がマイナスでも確定申告すればオトクになります。

損益通算で税金はどれだけ安くなるのか

• 不動産の譲渡損失がー500万円
• 飲食店での事業所得の課税対象額が1,000万円

上記のケースで損益通算した場合としない場合で、納税額の変化をみてみましょう。

多岐に渡る所得をお持ちの方は所得の種類を確認して、確定申告するかどうか判断してください。

不動産売却後の確定申告の流れ

不動産売却後の確定申告の流れが以下の3ステップ。

売却後の確定申告を行う期間は、売却した翌年の2月16日～3月15日の1ヶ月間。

1ヶ月しか期間がないことから窓口は非常に込み合います。

平日などの手続きが難しい方は「郵送・時間外文書収受箱への投函・電子申告」などによる申告手続きもOK
税務署へ足を運ぶのが難しい方は確認してみてください。

住民税に関しては申告後の5月に納付書が届き、4期(6月、8月、10月、翌年1月)に分けて支払いができます。

不動産売却益の税金で損しないために「取得費用」を明確にしておこう

今回ご説明したように不動産売却益は「売却金額」ではなく、不動産を売ったときの利益。

取得費・諸経費・特別控除などを差し引いた額が売却益になります。

売却後の税金「譲渡所得税」は、取得費が明確かどうかが節税の鍵を握っています。
売却益が出る方は、できるだけ取得費を判明させておきましょう。

また売却益が発生すると確定申告が必要。

土地や自宅を売却された方は売却益の有無に応じて「売却した翌年の2月16日～3月15日」の期間中に申告しましょう。

損益通算で得しそうな場合は、売却益がマイナスでも確定申告するのがおすすめです。