【東京版】再建築不可物件・土地の買取業者でおすすめは？厳選10つを紹介！

「再建築不可物件ってどんな物件？」
「東京にある再建築不可物件を売却したいんだけど…」
「そもそも東京で再建築不可物件って売れるの？」

先に結論をいうと、東京都の再建築不可物件は買取業者に売却するのがベスト。

再建築不可物件でも買取業者であれば、確実かつスピーディーに売却OKです。

本記事では以下の内容をメインに解説していきます。

東京都の再建築不可物件の売却を検討している人は、本記事を参考にしてみてください。

再建築不可物件＝接道義務を満たしていない物件

画像：ライフルホームズ「再建築不可とは？再建築不可の物件は買う価値があるのか」

再建築不可物件をカンタンに説明すると、接道義務を満たしていない物件のこと。

再建築不可物件は建物を解体すると、新たに建物は建てられません。

万が一にでも更地にしてしまうと、選択肢が一気に狭まるので要注意です。

なお再建築不可物件でも、接道義務を満たして再建築可能にすることもできます。

しかし手続きが面倒で安くない費用がかかることもあるので、事前によく検討しましょう。

東京都には再建築不可物件が多い

東京都は全国で最も人口密度が高く、面積に対する戸数が特に多い街です。
（人口密度…単位面積1k㎡あたりに居住する人の数で表される）

とにかく建物が密集しているので、接道義務を満たせない住宅も多くなります。

特に下町風景の街は、ほとんどが再建築不可物件といっても過言ではありません。

下町出身で「自分は住んでいないけど実家が再建築不可物件だ」という人は多いでしょう。

そのような状況で気をつけるべきは、親が亡くなって実家を相続したとき。

再建築不可物件の処分に悩むことになるので、今から対応策を考えておくべきです。

東京の再建築不可物件は買取業者に売却すべき4つの理由

買取業者とは、再建築不可物件のような訳あり物件を専門的に扱う業者のこと。

再建築不可物件は買取業者に売却すべきといえる理由を4つご紹介します。

買取業者と仲介業者どちらに売却すべきかまだ迷っている人は、一読してみてください。

①確実に売却できる

再建築不可物件は、以下の理由から買主がなかなか見つかりません。

仲介業者である不動産会社は、売主と買主を結びつけるのが大きな役割。
そのため買主が見つかって初めて、再建築不可物件を売却できるんですね。

しかし無理して仲介で売却しようとすると、いつまで経っても売れないこともありえます。

一方で売却先が個人ではなく買取業者ならば、売れないという事態は起きないはずです。

再建築不可物件を確実に売りたいならば、売却先は買取業者1択といえるでしょう。

②売却まで時間がかからない

仲介での売却は再建築不可物件でなくても通常、売却まで3～7ヶ月はかかります。

再建築不可物件となると、買主が見つかるまで何年もかかることもあるかもしれません。

対して買取業者は不動産を直接買い取るので、すぐに処分できるんですね。

具体的には、無料査定から現金化まで早くて1週間程度で完了するはずです。

早く現金がほしいという人には、買取業者はうってつけの売却先といえます。

③そのままの状態で売却できる

不動産買取では、再建築不可物件を特にキレイにせずとも売却できます。

仲介による不動産売却で必要になる作業は以下の通り。

• 引っ越しにともなうゴミや不要品の処分
• 内覧に向けての掃除や準備

基本的に再建築不可物件は古いので、不用品が溜まっていることが多いです。

しかし処分費用が高額になることもあるゴミや不要品の処分は、買取業者がしてくれます。

また買取なら内覧の必要がないので、そのための準備をする必要はありません。

 

ゴミ屋敷でもそのまま買い取ってもらえる

「キレイにせずとも」のラインですが、たとえばゴミ屋敷でも特に問題はないです。

売却までに不要品を処分したり、清掃をしたりする必要はないので安心してください。

④仲介手数料が不要

仲介手数料とは、不動産を売却する際に必要な費用のこと。

仲介による売却では、上限額の範囲で仲介手数料を決められます。

基本的に仲介手数料は、上限額を請求されると思ってください。

不動産の売却価格（成約価格）が高くなるほど、仲介手数料は高額になっていきます。

売却が成功しても仲介手数料が何百万円となると、損した気持ちになりますよね。

一方で買取業者への売却ならば、仲介手数料は支払う必要はありません。

不動産売却における売却費用が少ないのは、大きなメリットといえるでしょう。

東京の再建築不可物件を買取業者に売却する流れ4ステップ

東京の再建築不可物件を買い取ってもらう流れは、大きくわけて4ステップですすみます。

それぞれの手順について解説するので、しっかりと把握しておいてください。

【STEP①】不動産一括査定を利用する

再建築不可物件を売却する際は、まず不動産一括査定を利用してください。

不動産一括査定とは、一度の申し込みで複数社から査定価格を受け取れるサービス。

複数社に査定してもらえば、査定結果の平均からカンタンに相場がわかります。

ただし再建築不可物件は7割近く値下がりするので、相場を知る際は工夫が必要です。

実際に売り出されている東京都の通常物件と、再建築不可物件の価格を比較してみます。

価格相場を把握しないと、不動産会社に買い叩かれても気づくことができません。

以上のような計算の流れで、まずは再建築不可物件の価格相場を知っておきましょう。

トチカムおすすめの一括査定サイトは「イエウール」

イエウールは国内でも有数の不動産一括査定サービス。

有名な不動産会社や地元密着の不動産会社が多数登録しているのが特徴です。
（2019年11月時点で「全国1,600社以上」とホームページに記載）

23区内・多摩地域どちらの不動産でも、無料査定をしてもらえるでしょう。

査定するのは最大6社なので、精度高い価格相場を知ることができます。

何百万円と損することなく売却したいなら利用はマストですが、料金は一切かかりません。

【STEP②】必要書類を用意する

事前に書類を用意しておけば、売却をスムーズにすすめられます。

一般的には以下のような書類が必要になるでしょう。

買取業者によって、用意する書類が大きく異なるということはありません。

不安な人はあらかじめ、電話で具体的な必要書類について確認しておいてください。

【STEP③】査定を受ける

買取での査定は以下いずれかの方法で実施されます。

• 訪問査定…実際に物件に足を運んで査定する
• 机上査定…過去のデータなどをもとに査定する

より詳しい査定金額がわかるのは訪問査定のほうです。

精度の高い査定を追求したいなら、訪問査定を実施する買取業者に依頼しましょう。

提示された買取価格に納得できれば、売買契約の締結にすすみます。

なお査定価格に納得できずに取引を中止しても、査定料金を請求されることはありません。

【STEP④】売買契約を締結する

不動産売買契約書を見る際には、以下の項目に誤記がないかチェックしましょう。

売買契約の手続きが済めば、引き渡し・入金という流れになります。

スピードに優れた買取業者では、契約締結のその日に現金化も可能です。

東京の再建築不可物件の買取業者おすすめ10選

東京都の再建築不可物件を売却する際に、おすすめの買取業者を紹介します。

すべての買取業者が瑕疵担保責任を免責しているので、安心して売却できるはずです。

①再建築不可物件買取PRO

再建築不可物件買取PROの特徴は何といっても、申し込むメリットが多いことです。

どこに依頼するべきか悩んでいる人は特に、最優先で依頼すべき買取業者といえます。

また高額買取にも期待できるため、できる限り高額で売却したい人にもおすすめ。

査定や相談は完全無料なので、気軽に利用しても損することはありません。

まずは買取専用のフリーダイヤルから、再建築不可物件の状況を相談してみましょう。

②いえカツLIFE

いえカツLIFEのメリットは、仲介やリースバックでの査定結果も受け取れること。
買取以外の方向性も探りたい人に、うってつけの業者といえるでしょう。

上記のように3つの売却方法ごとに、最大6社の査定結果を受け取れます。
後は希望やスケジュールに合わせて、ベストな業者に申し込めばOK。
個人の事情によって柔軟に対応できるのが、いえカツLIFEの大きな強みです。

③不動産スピード買取窓口

不動産スピード買取窓口は、士業のコンサルティング会社としてスタートしました。

そのため法的なトラブルを抱えている物件にも強いのが特徴。

買取後の運用スキームが整備されており、どんな物件でも対応できる可能性が高いです。

• 相続人間で処分について揉めている
• 他社では買取を断られた

上記のような人は、不動産スピード買取窓口への売却を優先的に検討してましょう。

④東京土地開発株式会社

東京土地開発株式会社は、独自のノウハウで高価買取に定評のある業者です。

売却後の販売力に自信があるので、どんな物件でも買い取ってくれるでしょう。

• 東京23区
• 武蔵野市
• 三鷹市
• 立川市

これらに所在する物件はすべて、無料で査定してもらえます。

所有する再建築不可物件が該当する場合は、優先的に検討してみてください。

⑤訳あり物件買取センター

訳あり物件買取センターは、創業28年の実績が豊富な買取業者です。

28年以上の不動産取引で培ったノウハウで、買取実績は東京都でNo.1。

ホームページではハッキリと「お断りゼロ」を公言しています。

また売却以外にも、訳あり物件買取センターが所有する再建築可能物件との交換もOK。

他社ではめったに見かけないサービスなので、興味がある人は問い合わせてみてください。

⑥フレキシブル

フレキシブルは、10年間で100棟以上の物件を買取・保有。

保有管理している物件は3,000戸超で、原則的に自社運用しています。

調査・査定・契約のノウハウは豊富で、早ければ即日回答・翌日決済です。

とにかく早く現金化したいという人は、優先的に申し込みを検討してみましょう。

⑦LIXIL不動産ショップ

LIXIL不動産ショップは再建築不可物件をはじめ、訳あり物件を得意とする買取業者。

不動産会社からの買取依頼も受け付けているので、どれほど強いかがわかりますね。

対応エリアは東京都がメインですが、以下のエリアでもサービスを受けられます。

• 神奈川県
• 埼玉県
• 千葉県

有名企業と安心して取引したいという人は特に、申し込みを検討してみましょう。

⑧事故物件買取センター

事故物件買取センターは、他社で断られた物件でも買取できる可能性が高い業者です。

実際に買取を拒否された物件を売却できたとの口コミもあります。

また以下のような特徴があるので参考にしてみてください。

• 最短48時間以内に現金化が可能
• 経験豊富なスタッフによる無料相談・無料査定がある
• 最速対応の上ですぐ価格提示してくれる

「一度売却を拒否されたからあきらめモード…」といった人は、優先して利用しましょう。

⑨Century21 マーキュリー

Century21 マーキュリーは、買取業者の中でも大手中の大手です。

これまでの豊富な実績から以下のような特徴があります。

• これまでの利用者も多く安心して売却できる
• 豊富な経験とノウハウで高価買取に自信がある
• 査定額と買取価格に差が出ることが少ない

特に「売却価格が第一！」という人は、Century21 マーキュリーがおすすめです。

⑩HOME WAY

HOME WAYは再建築不可物件専門の買取業者です。

以下のような特徴があるので、業者選択の参考にしてみてください。

• リフォームに自信があり高額売却に期待できる
• 契約まで専属の担当者が丁寧に対応してくれる
• 売却後のフォローも万全
• 最短で当日に査定結果がわかる

売却が初めてで不安が大きい人は、フォローが手厚いHOME WAYに依頼してみましょう。

東京の再建築不可物件における売却の注意点3つ

再建築不可物件を買い取ってもらう際に、気をつけるべきことを3つ紹介します。

売却したことを後悔しないために、上記のポイントは頭に入れておいてください。

①瑕疵担保免責があるのか確認する

まず瑕疵担保責任とは、売却後に欠陥が見つかったときに修繕費を売主が負担する責任。

これが免責されるということは、欠陥が見つかっても買主の自己責任ということです。

再建築不可物件は古い物件が多く、通常よりも隠れた欠陥がある可能性が高くなります。

免責されていないと、売却価格よりも高額な賠償金などを支払う可能性も…。

そのため再建築不可物件の売却先は、瑕疵担保免責になる買取業者に申し込みましょう。

瑕疵担保免責があれば、売却後にトラブルに巻き込まれることはありません。

②不用意に更地にはしない

先述した通り、再建築不可物件を更地にしてしまうと二度と建物を建てられません。

リフォームやリノベーションという選択肢がなくなり、資産価値が大きく下がります。

物件の用途が格段に狭まるため、査定価格もガクッと値下がりするでしょう。

独断で更地にするようなことはせずに、建物はそのままの状態で売却してください。

家の老朽化が激しいような場合でも焦らずに、まずはプロに相談するのがおすすめです。

もしも解体が必要になった場合

専門家に相談した結果として解体する場合は、解体費用が必要になります。

意外にも解体費用は高額で、トータルで数百万円となることも珍しくありません。

解体費用は主に以下の項目で変動するので覚えておきましょう。

再建築不可物件は基本的に道が狭く、重機が入らずに手作業が多くなる可能性があります。

手壊し解体がメインになると、解体費用は高くなってしまうので注意してください。

③多少の売却費用が発生する

買取においては売却費用が一切かからないと勘違いする人も多いです。

しかし実際には数万円の諸経費が発生するので、把握しておきましょう。

これらは買取業者によって差が出るということはなく、大体同じだと思ってください。

売却で利益が出れば譲渡所得税が発生する

仲介・買取いずれでも売却で儲けが出れば、譲渡所得税の支払いが必要です。

マイホームの売却では大抵、3,000万円の特別控除で利益をゼロにして非課税にしています。

しかし住んでいなかった場合※は、特別控除を受けるためのハードルが高いので要注意。
（※親元を離れていて実家である再建築不可物件を相続した場合など）

●相続人が住んでいない場合の「3,000万円特別控除」

相続した実家の条件

• 一戸建て
• 旧耐震基準で建築
• 相続直前まで親本人が居住
• 2013年1月2日以降に相続が発生
• 相続後、売却まで空き家になっている

↓

解体して更地にするか、耐震リフォームをする
（耐震基準をクリアしていれば不要）

↓

売却
※相続開始から3年以内の売却で、譲渡価格が1億円以下なら

↓

譲渡所得から最高3,000万円が控除される
※売却などによる利益が3,000万円以下なら、譲渡所得に対して課税されない

引用：SUUMO「相続した不動産を売却。かかる税金と節税対策は？」

ただしこの条件で控除を受けられるのは、2019年12月31日までになっています。

東京の再建築不可物件に関する4つのQ＆A

Q1. 更地にしてしまった場合の対処法はあるの？

焦って更地にしてしまった・すでに更地だった場合、土地活用を検討するのもアリ。

土地活用とは、税負担があるだけのような土地を収益化することです。

再建築不可の更地で考えられる具体的な活用方法は以下の通り。

• 駐車場経営
• トランクルーム経営

成功すればプラスアルファの副収入を得られるので、家計の助けになるはずです。

まずは土地活用一括資料請求をして、どんな選択肢があるのかを知っておきましょう。

土地活用のリスクが不安なら、建物を建築可能にする方法もあります。

土地活用一括資料請求とは？

土地活用一括資料請求とは、一度申し込めば複数社の事業計画を受け取れるサービス。

利用すればプロが提案する土地活用の方法を比較して、慎重に実現を検討できます。

再建築不可の更地にベストな土地活用を知る上で利用が必須といえるでしょう。

申し込みは1分程度で完了する上に、利用は完全無料なので気軽に利用してみてください。

なおトチカムがおすすめしたい土地活用の比較サービスは「HOME4U」です。

Q2. 再建築不可物件を相続した場合の税金はどうなるの？

再建築不可物件を相続した場合は、相続税の支払いが必要です。

ただし「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除があります。

そのため価値が低い再建築不可物件の場合は、支払わなくていい場合も多いです。

さらに再建築不可物件の土地は相続税評価額が減額。

状況によりますが、最大で40％減額することもあります。

相続税評価額が基礎控除額を上回った場合、以下の税率をかけて控除額を差し引きます。

【相続税率】

取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	0円
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

以上の計算で算出されたのが支払う相続税の金額になるので、把握しておきましょう。

参照：国税庁ホームページ「無道路地の評価」

Q3. 買取業者はどうやって選べばいいの？

最終的に買い取ってもらう業者を判断する際は、以下の2点を考慮してみてください。

公式ホームページを見ると、ほとんどの業者はこれまでの実績を掲載しています。

その中でもきちんと、再建築不可物件の買取例があるのか確認しておきましょう。

また高額な資産の売却において、信頼出来るスタッフに依頼することは非常に重要です。

• スーツをしっかりと着こなしているか
• 質問に対してしっかりと答えてくれるか
• メールや電話の連絡がすぐに返ってくるか
• 書類や契約書などがきれいに保管されているか

これらを見た上で買取業者を決めれば、買取を後悔する確率は格段に下がります。

Q4. 買取業者は買い取った後の物件をどうしているの？

買取業者が買い取った後の再建築不可物件の対処は主に以下の2通り。

• 接道義務を満たして「賃貸に出す or 高額売却する」
• リフォームをして「賃貸に出す or 高額売却する」

まず検討されるのは、再建築可能にできるかどうか。

もしも再建築可能にできる場合、土地を道路にしたり隣地を買い取ったりします。

また不可能な場合は、そのままでは借主や買主が見つかりにくいです。

大々的にリフォームを施して、魅力のある物件にしてから賃貸や売却をします。

東京都は人口密度が高く、接道義務を満たしていない再建築不可物件が多いです。

売却するにはハードルが高く、人口過多の東京でも個人の買主はまず見つかりません。

東京の再建築不可物件のベストな売却先は「買取業者」1択といえるんですね。

仲介による売却に比べた、買取業者への売却のメリットをおさらいしてみましょう。

トチカムがおすすめしたい買取業者は「再建築不可物件買取PRO」です。

再建築不可物件の買取は得意中の得意な案件なので、安心して査定を申し込めます。

• ゴミ屋敷となった再建築不可物件
• 自殺や殺人があった再建築不可物件
• 再建築不可物件の共有持分
• 建物の老朽化が激しい再建築不可物件
• 他社で買取を断られた再建築不可物件

上記のどれでも買い取ってもらえるので、まずは話を聞いてもらいましょう。

訪問査定も電話相談も利用料金はかからないので、気軽に申し込んでみてください。