初めての不動産投資におすすめ「戸建投資」
～戸建投資のメリット・投資のコツを解説～

今回は、サラリーマンとして働きながら不動産投資を見事成功させた「コマ社長」氏に寄稿いただきました。

テーマは「初めての不動産投資で選ぶべき物件」です。

物件以外にも

• 利回りをよくするためにはどうしたらいいのか
• 借り入れをして購入した方がいいのか
• 初回投資から更に投資規模をひろげるには？

など、不動産投資を始めるためには分からないことが盛りだくさん。

本記事ではそんなギモンに応えて、コマ社長氏の一番のおすすめ物件「戸建投資」で投資のいろはを紹介しています。

ぜひ最後まで読んでローリスク・ハイリターンの不動産投資実現を目指しましょう。

リスクヘッジすれば初心者にもおすすめな不動産投資

「不動産投資＝リスク大」は誤解

不動産投資と聞くと

• 多額の借金をしなければならない…
• 借り手が現れなければ借金の返済に窮してしまい自己破産してしまう…

など実際に投資をしていない人からすれば「不動産投資というのはリスクが高い」というイメージが先行してしまいますが、それは大きな誤解です。

私はサラリーマンをしながら“節税”のために資産管理会社を設立しました。

そして法人で購入した不動産を第三者に貸すことによって賃貸収入を得ています。

従業員はいないものの、定款の事業目的には不動産事業が明記されているため実際に賃貸収入が発生。

私の肩書は「サラリーマン兼不動産会社経営者」となります。

不動産投資はリスクコントロールをすれば魅力的

小規模ながら不動産会社を経営している身の私から言わせれば、一口に不動産投資と言っても様々で一概に危ないものと断ずることは出来ません。

理由としては、不動産投資はリスクさえコントロールすることが出来れば魅力的な副業になり得るからです。

実際に私は副業をいくつか掛け持ちしてますが、不動産投資だけで毎月35万円程度の収入を得ています。

一度購入してしまえば

1. 管理も全て委託出来る
2. 毎月決まった金額が入金される

ため、まさに不労所得に近い性質を持っている不動産投資はサラリーマンとの相性が抜群に良いと思います。

初心者には築古の戸建物件がおすすめ

不動産投資は数多くありますが、その中でも私が初心者の方に特におすすめするのは「築古の戸建投資」。

戸建投資は自己資金の面で制限がある人でも参入できる魅力的な市場です。

実際に私も最初の不動産投資は築古物件価格200万円程度の戸建投資からスタートしました。

従って、本記事では私も実践している「戸建投資」の魅力となぜ初心者に戸建投資がお勧めなのかを解説していきます。

戸建投資の3つのメリット

戸建投資のメリットを次の3つに分けてご説明します。

1. 初期費用が少額で借入リスクを回避
2. 売却相手が多く出口戦略として優秀
3. 安定した需要がある

①初期費用が少なく、多額の借入が不要

戸建投資のメリットはなんといっても

• 少額で不動産投資を始められる
• 多額の借入を行う必要が無い

点です。

例えば300万円程の貯蓄があれば、融資を使わずに高利回りの戸建物件の購入が可能です。

この場合、現金購入で借入しないのでリスクを極限まで抑えて投資をすることが出来ます。

②買い手が多く出口戦略として優秀

戸建投資は多額の借入を行う必要が無いだけでなく出口戦略の点においても非常に優秀なのです。

例えば一棟アパートをオーバーローンを組んで購入したとします。

空室リスクが深刻がすれば経営が破綻するリスクは高まり、家賃収入がない場合には借入金返済のために売却が必要に。

しかし一棟アパート/マンションは投資家だけが購入するため、売却するときも投資家だけが対象になります。

そのため、なかなか買い手が現れず出口戦略をとるのが難しい物件です。

実際に私の保有する一棟アパートも不動産サイトに1年以上売れずに残っており、売主が止む無く値下げ。

その結果私の購入条件に合致して購入しました。

一方で戸建住宅は実需目的の購入者の割合が投資目的に比べて圧倒的に多いので、出口戦略においてメリットが大きいのです。

③賃貸用の戸建物件の需要が高い

アパートやマンションに比べて賃貸用の戸建物件は非常に少ない状況にあります。

反対に戸建住宅の需要は高いため、戸建賃貸は安定して貸付出来ます。

さらに借主側から見た戸建のメリットは多くあり、具体的には

• ペット飼育可
• 駐車場有り
• 騒音をさほど気にしなくていい

等、幅広く存在します。

この頃全国的に空き家の増加が問題になっているため、戸建賃貸の需要が低いと思われる方もいるでしょう。

しかしそれは入居可能な状態でないからで、決して賃貸用の戸建てが余っているというわけではありません。

「人が住める戸建住宅+適正な家賃」であれば空室のリスクはほとんど無いと言っても過言ではありません。

戸建投資のコツを紹介

手頃な価格でボロ戸建を手に入れる

戸建投資の一番のコツはとにかく安く購入することです。

より利回りを高くするために、妥協せず安さを追求することが戸建投資では何よりも大切です。

値下げ交渉のコツは、空き家のボロ戸建を狙う事。

実需向けに販売されていてもすぐに居住できない物件は、なかなか売れなく利回りなどが未知数です。

しかし収益物件と比較すれば値下げ交渉がしやすい特徴があります。

そういった物件を見つけて強気で価格交渉。

人が住めるようリフォームして採算の取れる家賃で人に貸すことが戸建投資のプロセスなのです。

オーナーチェンジ物件ならローコスト・高利回り

実際に私が所有している物件は、家賃が安いものの戸建物件は利回りが20パーセントを超えています。

なぜこのような利回りが実現したかと言うと、オーナーチェンジ物件（※）の築古戸建を購入したからです。
※オーナーチェンジ物件…もとの不動産経営者が次のオーナーに「建物+住人」をそのまま引き渡すこと。

オーナーチェンジ物件なら購入直後から確実に一定の家賃収入が入るため、事前の収支計算ができます。

リフォームの必要もないので、満室経営であれば少ないコストで利回りを最大限にすることも。

ただオーナーチェンジ物件は相場よりも少し高めに物件価格が設定されていることもあるため、そこは強気の価格交渉が必要です。

しかし上手くいけばリスクが少ない割に利回りが高い優秀な投資物件になり得ます。

利回りの低い物件は購入しないのが鉄則

戸建投資でとにかく安く買うことは何より大切ですが、購入に関してはマイホーム探しの方も多く参入してくるので注意してください。

居住用目的で戸建住宅を探している人は投資家達の人数の比でなく、利回りは気にしていません。

そのため

• お手頃な値段で住みやすそうな戸建
• 少し高くても利便性などが優れている戸建

こうした物件はすぐに購入されてしまいます。

特にリフォームなしで居住可能な戸建の価格交渉は難しいです。

そのため一定の利回りが確保出来なければ購入することは諦めましょう。

私の基準ですが純利回りが12％を下回る物件は絶対に購入することはありません。

リフォームの知識を獲得して不要な出費をカット

戸建投資をする場合リフォームの最低限の知識は勉強しておきましょう。

もし一定の利回りを確保できる物件が見つからない場合、マイホーム探しの人にも選ばれないボロ戸建を安く購入してリフォームする手段もあります。

その際、購入したエリアで作業可能な工務店を探してリフォームを依頼する必要があります。

しかしリフォームの知識がないと工務店から高めの値段を要求されるかもしれません。

リフォームの知識を携えて

1. 見積もりを複数取る
2. 価格の妥当性を検証する

ことを忘れずに行いましょう。

リフォーム費用を可能なかぎりおさえれば入居者が決まる確率が大幅に高まります（※）。

※立地が僻地の場合、入居者の確保が難しい場合がありますのでご注意ください。

リフォームは必要最低限に抑える

ボロ戸建で空き家として販売されてる物件の中には屋根に穴が空いてたりする場合も…。

しかし全てにリフォームを施すのではなく、リフォームする部分も取捨選択をしなければ利回りが圧迫されてしまいます。

必要のないリフォームは極力しないようにしましょう。

戸建投資で投資規模を拡大させる

土地のある戸建物件は担保にできる

私が提案したボロ戸建投資は、多くても家賃収入は5万円程度です。

上記の場合、投資初期の頃は投資をしているという実感が全くないでしょう。

しかし、区分マンションと比較して戸建投資のメリットは土地がついていること。

これにより戸建物件の担保評価が高くなる場合があります。

２戸目以降と拡大する際に共同担保として差し出して融資を行うことも可能です。

レバレッジをかけて所有物件を増やす

また不動産投資はレバレッジを使用してさらに加速させることが出来ます。

ボロ戸建をリフォームして貸して初期費用回収。

その後マイホームを探している方向けに販売して現金を増やすのも良いでしょう。

しかし一戸の家賃収入が5万円/月であっても、5戸に増やせば月20万円の家賃収入となります。

年間家賃収入は20万円×12ヶ月分＝年間240万円になり、サラリーマンの給料と合わせれば毎年戸建てが1戸ずつ増やせる計算になります。

そうなれば家賃収入はまるで坂を転がる雪だるまのように、指数関数的に拡大していきます。

最終的には本業の収入に依存しないで生活することが出来るようになるのです。

戸建投資で着実な実績と副業収入を

不動産投資の中でもボロ戸建投資は地味に見えるかもしれません。

しかしリスクを最小限に抑えつつ着実に実績を積み上げていくことが出来るので、これから不動産投資を始める初心者の方にはお勧めの投資方法だと断言します。

10年後の将来を見据えてリスクを抑えた不動産投資で収入の基盤を作りつつ、副業の収入を拡大されたい方はぜひ本記事をご参考下さい。