土地活用の相談はどこにするべき？14の相談先を特徴ごとに完全分類！

不動産投資がメジャーになりつつある現在でも、土地活用について以下のような不安をよく耳にします。

このような状況を整理するために、当記事では土地活用について相談に乗ってくれる14業者を詳しく紹介して比較しました。

「相談業者の特徴が詳しく知りたい」
「徹底比較して安心できる土地活用方法にたどり着きたい」

上記のような方は本記事を一読して、ご自身にあった相談相手を見極めていきましょう。

【土地活用の相談はこうすべき！】2つのステップで方針策定

当サイトでは以下の2ステップで土地活用の相談を進めるのをオススメしています。

2つの視点を入れることで得られるのは何といってもバランスです。

業者の利益ばかりになる無駄な工事をさせられることも、現場の情報から離れた「机上の空論」のような活用法に陥ることも避けられます。

それでは詳しく各ステップを見ていきましょう。

【ステップ①】まずはアドバイザーと方向性を決める

アドバイザーは施工業者ではないものの、土地の活用について俯瞰な観点で意見をもらうには最高の相談相手です。

数多くの活用方法を知っている

専門家は貸倉庫設営や老人ホーム経営などの一般には思いつかない活用法に精通しています。

また多様な業者とパイプを持っているにもポイント。
アドバイザー経由で施工業者を紹介してもらうこともできます。

竣工後の運用プランについて見通せている

法律の専門家は法規制に詳しいのが強み。

• うっかりして固定資産税の減額を受けられなかった…
• 規制の強い地域での法手続きが難航する…

このような事態を防ぐことができます。

また竣工したところで実際どれほどの収益が産めるのかという知識も専門家しか持ちえないもの。
今後の経営の指針の相談にも乗ってくれます。

【ステップ②】施工業者に相談して細部を詰める

専門家と話して活用の方針が決まったら現場のプロである施工業者と相談して細部を詰めましょう。

多様な現場のアプローチを知っている

専門家が方法比較のエキスパートなら、業者は現場のアプローチ方法のプロといえます。

• 家は解体してから活用するのか
• 解体しなくてもリフォームで十分なのか

このような現場の人しかわからないような相談にのってくれるのが施工業者の強みです。

細かい調査を一手に引き受けてくれる

専門業者は手間のかかる土地の調査を一手に引き受けてくれます。

土地の測量や地盤が建設に耐えうるかの判断は、専門知識のない素人には難しいですよね。

まずは気軽に無料の見積もりを依頼して土地の性格を知り判断の材料にしましょう。

土地活用のアドバイザー10の専門家を徹底比較！

土地活用の方針が決まっていない/いろいろと知りたいときにおすすめするのがこれから紹介する専門家への相談です。

複雑な工事を勧める方が儲かる業者と違って、利害が一致する専門家への相談は安心感があります。

数いるアドバイザーの得意分野をみて、自分が相談するべき相手を選びましょう。

アドバイザーの比較

専門家の種類	オススメの人
地方公的機関	まずは無料で安心できる相談所から行きたい人
土地活用プランナー	多様な活用方法の可能性を検討したい人
土地活用コンサル会社	複数の相談を一挙に解決したい人
税理士	節税目的の土地活用を考えている人
ファイナンシャルプランナー	営利目的の土地活用を考えている人
不動産会社	賃貸経営・売却を考えている人
行政書士	農地/市街化調整区域の活用を考えている人
信託銀行	活用は一任してラクをしたい考えている人
土地開発デベロッパー	活用は実績のある外部企業に委託したい人

①【地方公的機関】無料で安心して相談できる

土地を有効に使ってほしいという思いから、土地活用の相談に応じる地方公的機関は多く存在します。

長所は相談の安心性。
費用も掛からないので、利用できる範囲にあったら一度相談してみましょう。

 

具体的に相談にのってくれるのは、大きく分けて以下の3機関です。

• 地方住宅供給公社
• 地方自治体
• UR都市機構

地方住宅供給公社

住宅供給公社によって取り組みはまちまちなので一概には言えませんが、土地活用のコンサルタントを行ってくれるものがあります。

例としては横浜市住宅供給公社の取り組みです。

(参照：横浜市住宅供給公社ホームページ)

ただし住宅供給公社は都道府県か政令指定都市にしか認可されていないので、すべての地域に存在するわけではありません。

地方自治体

住宅供給公社と同じように地方自治体も土地活用方法の専用相談窓口を用意している場合があります。

たとえば奈良県の「なら・まちづくりコンシェルジュ」という取り組み。
土地活用に詳しい役員が実際に相談に乗ってくれるサービスです。

(参照：奈良県 なら・まちづくりコンシェルジュ)

近くの自治体でも似たような取り組みがやっていないか、調べてみてください。

UR都市機構

• 権利関係が整理されている
• 更地である
• 土壌汚染対策してある

上記3つの条件を満たす土地をお持ちなら、UR都市機構（都市再生機構）も土地活用の相談にのってくれます。

UR都市機構の活動目的は土地所有者と事業者とのマッチング。

「事業者にとって魅力的な土地であるか」「どのような土地活用の方向性があるのか」について話を伺えます。

(参照：UR都市機構ホームページ)

②【土地活用プランナー】様々な土地活用の可能性を探ってくれる

自分の土地にクセがあり教科書通りにはいかない活用法を検討したい場合、活用法の知識で言えば土地活用プランナーがベストです。

「土地を活用したいけど、一般的なアパート経営などは難しそう…」という場合は土地活用プランナーを頼ってみてください。

長所は土地活用の専門家ということもあって数々の活用経験に基づく活用法のアイディアが豊富なこと。

オススメできる施工業者とのパイプを持っている/比較検討をしてくれるのも強みです。

③【土地活用コンサルタント・コンサル会社】豊富な知識と多数の目線を兼ね備える

土地活用の万能プレイヤーである土地活用プランナーに、さらなる視点の多様さをプラスしたのが土地活用コンサルタントです。

土地活用プランナーの知識にファイナンシャルプランナーや税理士の目線が加わった能力と考えてよいでしょう。

ただ欠点として、相手が個人でないためにたらいまわしにされてしまう恐れがあります。
利益にならなそうな小規模・特殊な物件は後回しにされてしまうかもしれません。

相談料は1時間あたり5,000円～1万円前後をみておいてください。

④【税理士】税金対策や節税に広い知識を有する

「節税」で消極的に損をしたくない「守り」の活用を検討している人は、まず税理士に相談してみましょう。

税金の負担をいかに減らすかという相談内容を得意としています。

固定資産税や相続税の負担軽減に関しては最も頼りになるアドバイザーになります。

⑤【ファイナンシャルプランナー】収益化プランに関する相談にのってもらえる

ファイナンシャルプランナーは資産運用のプロ。
事業として積極的に投資で儲けたい「攻め」の活用の場合には最適の相手です。

駐車場からアパート/マンション経営まで、利益を産むことに関する相談に特化しています。

収益や利回り見込みを成功時と失敗時に分けて見積ってくれたり、土地活用を投資ビジネスとして展開するのにもってこいです。

⑥【不動産会社】経営を見越した賃貸経営の専門化

活用方法の候補にアパートや戸建ての賃貸経営が入っているのなら、不動産会社と経営プランを詰めてみるのも良いでしょう。

賃貸経営の専門家ということもあってベストな賃貸物件の形式を提案してもらえるのに加えて、経営計画を安心して任せられます。

ただ賃貸経営(もしくは売却)以外の活用方法アドバイスはもらえないので、まだ活用方法に迷っている方にはおすすめしません。

他の活用プランも頭にあるうちから相談に行くと進路を変えづらくなるので注意が必要です。

⑦【不動産売却業者】不動産の高額売却請負人

土地の売却を決心しているなら不動産売却を扱う業者に相談に行くことがオススメ。

買い手の斡旋はもちろん、土地のまま売るべきか、建築してから売った方が得になるかを検討して教えてくれます。

持っている土地を売るのは負担が一気に軽くなるという意味で良いので、活用が大変/思いつかないという場合の選択肢として相談してみてください。

⑧【行政書士】厄介な法律に関する知識が豊富

行政書士は法律・法手続きのプロ。
農地など規制にかかる不安がある土地をお持ちの場合は行政書士に相談しましょう。

市街化調整区域の活用を考えている場合にも頼りになります。

法的規制に詳しく申請続きも代行してくれるので、法規制に触れるのが怖い場合は力強いパートナーになってくれます。

※農地活用の許可申請についてくわしく知りたい方はこちらを参考にしてください。
→【農地活用の全知識】遊休農地や休耕地を有効活用・転用してビジネスチャンスを掴む

 

その反面で利回りの計算などはできないので、他の専門家との併用を考えると良いでしょう。

⑨【信託銀行】土地信託に関する相談をするならココ一択

土地の活用に実績のある信託銀行と相談の上、条件に納得したら土地を預け運用を一任します。

土地活用はしたいけれども自分でイチから決めるのは大変そうだな…という人に最適です。

ただ活用を一任できてお手軽な反面、利益は折半で少額となってしまうことが欠点。
銀行も長期計画で土地を利用するので、一度預けるとしばらくは自分の裁量での活用ができなくなる点にも注意してください。

⑩【土地開発デベロッパー】共同出資＆経営を任せられる

自ら開発して営業利益を出していくデベロッパーに土地活用を協力してもらいます。

具体的な経営方法は以下の2つです。

• 事業受託方式
• 等価交換方式

事業受託方式

土地と事業資金は確保したものの何を立てて運用したらいいかわからない場合には、デベロッパーにプランを一任するのがオススメです。

事業受託方式ならデベロッパーは企画から施工、管理、場合によっては運用までを一手に引き受けてくれます。

等価交換方式

土地はあるのに資金が足りない場合デベロッパーに建築を任せましょう。

• 地主：土地
• デベロッパー：建設費などの初期費用

を共同出資という形で始めるのが等価交換方式。

出資した土地の価値や負担金額に応じて、地主とデベロッパーで不動産収益を振り分けます。

等価交換方式なら、建設費を負担することなく賃貸物件を経営できます。

プランを実現する施工業者4者の特徴比較！

専門家が大局的な方法比較のエキスパートなら、業者は現場のアプローチ方法のプロ。

大枠の決まった経営方針が自分の土地で達成されうるかは施工業者に聞きましょう。

活用実績をもとにした有益なアドバイスが効けますが、業者の利益ばかりにならないよう注意してください。

施工業者の比較

施工業者の種類	オススメの人
大手ハウスメーカー	一般的な土地でメジャーな活用方法を希望する人
地方工務店	クセのある土地を持っている人 建築物にデザインのこだわりがある人
超大手ゼネコン	大きな土地を大規模に活用したい人
中小規模専門業者	賃貸経営以外の土地活用を検討している人 （駐車場経営やトランクルーム経営など）

①【大手ハウスメーカー】賃貸経営における万能な施工業者

土地活用としてメジャーなアパートや賃貸住宅建築について検討しているならまず行くべきは大手ハウスメーカーです。

アパートや賃貸住宅の建築に精通しています。

建築する物件の方向性に相談するならハウスメーカーがうってつけ。

膨大な実績をもとに最短経路であなたの活用を実現してくれます。

②【地方工務店】細かいニーズを聞いてくれる密着型の施工業者

工務店は地域密着型で周辺の地理に詳しいのが特徴。
親身になって土地所有者の要望を汲んでくれるはずです。

ハウスメーカ―とは異なり特殊な事情を汲んで活用してほしい場合は工務店に相談しましょう。

親身になって活用策を考えてくれます。

③【超大手ゼネコン】大規模収益プラン専門の巨大施工業者

ゼネコンとは大規模事業を扱う総合建設業者のこと。

• 高層マンション
• 老人ホーム
• 大規模商業施設

などの建築を得意としています。

大規模工事ならゼネコンに一任するのが安心。

広大な土地でどうやって収益を上げるかについては最も詳しい業者です。

④【中小規模専門業者】駐車場などの専門的な土地活用に詳しい

アパマンなど賃貸経営以外土地活用を考える場合は専門企業に相談しましょう。

• 駐車場経営
• コインランドリー経営
• トランクルーム経営

など、土地活用の種類は多種多様です。

少額投資で手軽に土地活用を始めたい人は、その道の専門業者をあたってみてください。

活用方法を決めているなら各種専門業者に相談するのが効果的です。

あなたの土地で最も収益を上げる設計プランを見積ってもらえます。

土地活用の相談をする流れ【取引の手順を完全予習】

相談相手を決めたらいざ実際に相談です。

ここでは実際の相談の流れをみていきましょう。

【手順①】業者や専門家を探してアポイントをとる

当記事で紹介したポイントで検討して、自分に適している業種の専門家を探しましょう。

探す際にはいくつかの専門家や業者をあたってみて比較することが大切です。

知識量と相談対応の両面で信頼できる相談相手を慎重に探してください。

【土地活用の相談先を探す方法一覧】

	メリット	デメリット	オススメ度合い
電話問合せ	早い	電話に出た担当者が専門外かもしれない	×
HP問合せ	適切な部門の担当者がつく	比較対象がなく不安	△
一括資料請求	適切な担当者がつく 比較検討ができる	サービス加盟店しか当たれない	◎
セミナー・イベント参加	知りたい情報のセミナーを選べる	開催が不定期 内容も一般論しか出ない	△
知人紹介	信頼できる	珍しいケース 断りを入れづらい	○

この中でもおすすめなのは土地活用の一括資料請求。

土地活用の相談においては同じ相談にしても、誰に担当してもらえるかで得られる情報量も確実性も大きく変わってしまいます。

建築業者では依頼の電話に出てくれた人がそのまま担当になるケースが多く、土地活用に詳しい担当者に当たれるかどうかは実際のところ運任せ。

しかし一括資料請求なら、各社は契約を取り付けるために優秀な社員が担当についてくれる可能性が高いです。

上記のようなあなたの要望にマッチした業者にだけ、資料請求を申し込めるのもメリットです。

【手順②】詳細な土地の資料(登記簿)を取得する

土地の活用についての質問を行うには、土地の詳細な情報をまとめた登記簿が必須。

こちらは法務局に直接出向いて取得することもできますが、インターネットで申請すれば手間がかかりません。
登記情報提供サービスに登録して確認してみてください。

※登録には事前のID発行等をふくめて1週間ほどかかります。
すぐに必要な方は直接法務局に行かれるほうが早いです。

正確な情報をもって伺うことで専門家がより判断を下しやすく、指示も的確なものになります。

【手順③】事前に相談したい内容を詰める

せっかく専門家に場を設けてもらっても具体的なことを聞けないと効果は半減です。

「土地活用の目的はなんなのか」
「この土地で何を考えているのか」

といった専門家からの質問に即答できるように自分の中で考えをまとめておきましょう。

更にこういった質問を事前に伝えると本気度が伝わり、向こうも準備してきてくれるので相談の場を有効活用できますね。

実際の土地活用の参考に！相談例/成功例3つをご紹介

ここでは土地活用の実際の相談例をご紹介します。

相談相手の候補が多すぎて分からないと言う方は、簡単なこちらを参考にしてみてください。

【空き家を壊してアパート経営で丸儲け】名古屋市Aさん

Aさんは空き家となっている実家に行政から解体命令が入り対応を検討していました。

「解体後に土地を活用できないか」と考えて、まずは地元で土地活用の実績のあるファイナンシャルプランナーのもとへ相談に行きます。

相談の結果、利便性が良く賃貸経営が成功するだろうというお墨付きをもらったAさん。

次は戸建てにするかアパートにするかを相談しに不動産会社のもとへ向かいました。

土地の形を踏まえて小規模アパートが適切と分かり、一括サイトで一番真摯な対応を見せてくれたハウスメーカーに建設を委託。

今では年に450万円の収益を上げる優良アパートを手にしました。

【歪な土地の税金対策に戸建て賃貸】北九州市Bさん

Bさんは祖父の死去に伴い土地を相続します。

このままでは高額の固定資産税が発生するため、どうしたものかと税理士に相談。

新たに建築を行い、戸建て賃貸経営をするのが節税に得策という話になりました。

ハウスメーカーに相談してみたのですが、土地の形がいびつということで再検討を勧められてしまいます。

困ったBさんは地元の土地活用プランナーに相談。

土地活用プランナーの経験を踏まえるとBさんの土地でも戸建て建設が可能と分かり、紹介してもらった地方工務店と工事の詳細を相談しました。

多数の相談のおかげで、税金を生むだけの土地が年間200万円の賃貸収益を生む固定資産に生まれ変わったのです。

【農地を転用して委託型土地活用】さいたま市Cさん

Cさんは両親から引き継いだ小規模の農地を所有していました。

ですが自分で管理、利用する余裕がなくとりあえず窓口のあった自治体役所に相談します。

そこで勧められたのが農地の転用と信用銀行への土地の委託という活用方法。

Cさんは大きな負担なく活用ができるということで信託銀行との相談の末、土地の委託を決定します。

法律上の転用手続きは行政書士と相談の上、代行してもらえることになりました。

結果として信用銀行と今後20年の契約で年に30万円の収益を受け取れるこの活用の成功にCさんはとても満足いっています。

14の候補からあなたに適した相談先を【各業種の特徴おさらい】

最後に紹介した相談相手候補の特性をまとめておきましょう。

専門家の種類	オススメの人
地方公的機関	まずは無料で安心できる相談所から行きたい人
土地活用プランナー	多様な活用方法の可能性を検討したい人
土地活用コンサル会社	複数の相談を一挙に解決したい人
税理士	節税目的の土地活用を考えている人
ファイナンシャルプランナー	営利目的の土地活用を考えている人
不動産会社	賃貸経営・売却を考えている人
行政書士	農地/市街化調整区域の活用を考えている人
信託銀行	活用は一任してラクをしたい考えている人
土地開発デベロッパー	活用は実績のある外部企業に委託したい人

施工業者の種類	オススメの人
大手ハウスメーカー	一般的な土地でメジャーな活用方法を希望する人
地方工務店	クセのある土地を持っている人 建築物にデザインのこだわりがある人
超大手ゼネコン	大きな土地を大規模に活用したい人
中小規模専門業者	賃貸経営以外の土地活用を検討している人 （駐車場経営やトランクルーム経営など）

この中から自分の目的・土地に合った相談先を見つけるのが当サイトがおすすめする「土地活用相談の2ステップ」です。

専門家に大まかな方針の相談に乗ってもらい、施工業者にその実現までのアプローチの相談をする。

こうして2つの視点を入れることで経営と工事の2つの要点を抑えることができるので、活用の成功率が飛躍的に上がります。

 

土地活用は一生に一度あるかないかの大事な決断の場面。

自分と自分の土地に最適なアドバイザーを見つけ、納得がいくまで活用方法を相談しましょう。

この記事で紹介した知識が少しでも、あなたの満足のいく土地活用とその成功につながることを祈っています。

上記のような方は本記事を一読して、ご自身にあった相談相手を見極めていきましょう。