【アパート経営・マンション経営の初期費用】建築費から必要な自己資金、調達方法まで！

「アパート・マンション経営って、いくら持っていれば始められるの？」
「家屋の建築費って、だいたいどれくらいが相場なの？」

アパマン経営は土地活用の中でもかなり大がかりなので、初期費用について気にされてる方は多いでしょう。

構造など種類にもよりますが、アパートで一般的な木造2階建ての場合でも5,600万円が初期費用としてかかります。

その他の費用「建築費×20％程度」（※）を合わせると、6,720万円（5,600万×2.2、十万円台四捨五入）かかる計算です。

※その他の費用については「アパート・マンション経営で建築費以外で必要になる初期費用は5種類」を参照いただけます。

ただし、初期費用の大半を占める建築費は「実際に建てるまで正確な金額は分からない」のが実際のところ。

建築会社も金額の目安は明言しないのが普通です。

そこでこのページでは、アパート・マンション経営の初期費用について徹底解説。

• そもそも事業計画を立てられない
• 建築会社から法外に高い見積りを出されても、気付けない

といった事態に陥らないために、おおよその初期費用について知っていただきます。

オーナーさん主導で経営を進めていくために、最低限の知識を身につけてください

アパート・マンション経営の初期費用は建築費が80~90%を占める

土地をもともと持っている人にとって、アパート・マンション経営に必要な初期費用80~90％を占めるのが、家屋の建築費。

冒頭で説明したように、木造2階建てのアパートでも5,600万円（※）が初期費用としてかかります。

※国土交通省『建築着工統計調査』内の数値に基づいて計算。

建築費を決める一番大きな要素は、家屋の構造。

次のように、耐久性の高い構造で建てられた家屋ほど、金額が高くなります。

ただし、初期費用に占める建築費の割合は地域などによって異なります。

■【構造別】【構造別】1㎡あたり工事費予定額比較　（全国平均）

	共同住宅（貸家：アパート）	共同住宅（分譲住宅：マンション）
木造	17万	-（マンションの定義範疇外）
鉄骨鉄筋コンクリート造	25万	26万
鉄筋コンクリート造	22万	26万
鉄骨造	23万	25万

（出典：　国土交通省「第34表　着工新築住宅利用関係別、構造別、建て方別（住宅の工事費）
（戸数、床面積の合計、工事費予定額、1戸あたり工事費予定額、1㎡あたりの工事費予定額）平成29年計分」建築着工統計調査（住宅着工統計調査））

なお次のものは「建築費に含まれるか否か」間違えやすいので、確認しておいてください。

「含まれないもの」については、別途お金がかかってきます。
（※詳しくは後述）

■初期費用に含まれるもの・含まれないもの

建築費に「含まれる」	建築費に「含まれない」
空調設備・換気設備・電気設備・ガス設備	土地造成費
給排水設備・衛生設備・エレベーター設備	外構工事費

木造の建築費（坪単価の相場）＝40万〜60万円/坪

一番建築費が安いのが、2〜3階建てアパートでよく使われる木造家屋で、40万〜60万円/坪が相場。

• 東京：63万8,000円
• 大阪：54万5,400円
• 名古屋：52万8,900円

延床面積ごとの相場（総額）は次のとおりです。

■木造家屋の建築費

延床面積	2階建て	3階建て
50坪	2,400万～3,600万円	3,600万～5,400万円
60坪	2,880万～4,230万円	4,230万～6,480万円
80坪	3,840万～5,760万円	5,760万～8,640万円
100坪	4,800万～7,200万円	7,200万～1億800万円
120坪	5,760万～8,640万円	8,640万～1億2,960万円

鉄骨造の建築費（坪単価の相場）＝50万〜80万円/坪

2〜5階建てのマンション・アパートによく使われる鉄骨造家屋の建築費は、50万〜80万円/坪が相場です。

• 東京：87万2,700円
• 大阪：71万7,300円
• 名古屋：66万7,700円

延床面積ごとの相場（総額）は次のとおり。

■鉄骨造家屋の建築費

延床面積	2階建て	3階建て	4階建て	5階建て
50坪	3,000万～ 4,800万円	4,500万～ 7,200万円	6,000万～ 9,600万円	9,000万～ 1億5,000万円
60坪	3,600万～ 5,760万円	5,400万～ 8,640万円	7,200万～ 1億1,520万円	1億800万～ 1億8,000万円
80坪	4,800万～ 7,680万円	7,200万～ 1億1,520万円	9,600万～ 1億5,360万円	1億4,400万～ 2億4,000万円
100坪	6,000万～ 9,600万円	9,000万～ 1億4,400万円	1億2,000万～ 1億9,200万円	1億8,000万～ 3億円
120坪	7,200万～ 1億1,520万円	1億800万～ 1億7,280万円	1億4,400万～ 2億3040万円	2億1,600万円～ 3億6,000万円

鉄筋コンクリート造の建築費（坪単価の相場）＝70万〜100万円/坪

最も建築費が高くなるのが鉄筋コンクリート造で、70万〜100万円/坪が相場。

• 東京：97万5,200円
• 大阪：72万3,900円
• 名古屋：89万2,500円

耐久性が高いので中高層マンションでよく使われますが、2〜3階建て低層マンションへの利用も多いです。

延床面積ごとの相場（総額）は次のとおり。

■鉄筋コンクリート造家屋の建築費

延床面積	2階建て	3階建て	4階建て	5階建て	10階建て
50坪	4,200万～ 6,000万円	6,300万～ 9,000万円	8,400万～ 1億2,000万円	9,000万～ 1億5,000万円	2億1,000万～ 3億円
60坪	5,040万 ～7,200万円	7,560万～ 1億800万円	1億800万～ 1億4,400万円	1億2,600万～ 1億8,000万円	2億5,200万～ 3億6,000万円
80坪	6,720万～ 9,600万円	1億800万～ 1億4,400万円	1億3,440万～ 1億9,200万円	1億6,800万～ 2億4,000万円	3億3,600万～ 4億8,000万円
100坪	8,400万～ 1億2,000万円	1億2,600万～ 1億8,000万円	1億6,800万～ 2億4,000万円	2億1,000万～ 3億円	4億2,000万～ 6億円
120坪	1億800万～ 1億4,400万円	1億5,120万～ 2億1,600万円	2億160万～ 2億8,800万円	2億5,200万～ 3億6,000万円	5億400万～ 7億2,000万円

アパート・マンション経営で建築費以外で必要になる初期費用は5種類

アパート・マンション経営をスタートするとき、建築費以外でかかってくるのが次の5つ。

 

あくまで目安ですが、余裕をもってトータルで建築費×20％を見ておきましょう。

建築費5,000万円の場合、合計1,000万円ほどかかってくる計算です。

【経費系】登録免許税＝10万～40万円

建築した家屋（アパート・マンション）を登記（※1）するときにかかるのが登録免許税です。

税額は家屋の大きさによって変わってきますが、10～30万円が目安。

司法書士に登記を任せると、10万円ほどプラスでかかります。

（※1）不動産（土地・家屋）を取得するときに、不動産の所在地・面積、所有者の住所・氏名などを公の書類（登記簿）に登録すること。

 

新築住宅を建てたときは、次の2種類の登記が必要で、それぞれに登録免許税が課税されます。

納付のタイミング・納付方法は次のとおりです。

• 納付のタイミング
  ⇒法務局で、建物の登記をするとき
• 納付方法
  ⇒法務局で収入印紙（納税に必要な紙）を購入して、登記申請書に貼り付ける

【経費系】不動産取得税＝建築費の約2.4％

アパート・マンションなど、家屋を取得した場合にかかるのが不動産取得税。

税額は建物の金額によりますが、建築費5,000万円の場合は120万円程度になります。

納付の流れ・納付方法は次のとおり。

• 家屋を登記した日から60日以内（※3）に、都道府県の税事務所で申請
• 「家屋を取得した年の、翌年4月以降」に納税通知書が届く
• 金融機関・コンビニなどで納税する

（※3）30日以内（東京都）や20日以内（大阪府）の都道府県もあります。

 

登記してから通知書が届くまでかなり時間がかかります。

「不動産取得税の存在を忘れていて、いざ納税したら資金繰りが圧迫された…」というオーナーさんも多いので注意しましょう。

「1部屋40～240㎡」の家屋＝非課税

「1部屋」の床面積が40㎡以上240㎡以下の場合、「固定資産税評価額（1部屋分）－1,200万円」の控除が使えます。

「1部屋の評価額＝1,200万円」というケースはほぼ考えられないので、1部屋40～240㎡のアパート＝非課税と考えてOK。

具体的な計算例は以下のとおりです。

減税を受けるためには、家屋を取得してから60日以内に、都道府県税事務所に申請しなくてはいけません。

必要書類が多いので、早めに準備しておきましょう。

【経費系】印紙税＝建築費5,000万円の場合で90,000円

アパマン経営に関係する以下2つの「契約書を作成するとき」にかかるのが印紙税。

税額は、建築費・借り入れ金額によって変わってきます。

契約書	建築費・借り入れ金額	税額
工事請負契約書 ＝アパート・マンションを 建築するときに交わす	1,000万円超～5,000万円以下	10,000円
	5,000万円超～1億円以下	30,000円
	1億円超～5億円以下	60,000円
金銭消費貸借契約書 ＝アパートローンを 組むときに交わす	1,000万円超～5,000万円以下	20,000円
	5,000万円超～1億円以下	60,000円
	1億円超～5億円以下	10万円

たとえば建築費5,000万円の場合、90,000円（30,000円＋60,000円）かかる計算です。

 

なお「契約書に消費税額が明示されているかどうか」で税額が変わります。

• 消費税額が明示されている
  ⇒「税抜きの金額」に対して、印紙税がかかる
• 消費税額が明示されていない
  ⇒「税込みの金額」に対して、印紙税がかかる

少しでも税負担を軽くするために、なるべく「消費税が明示されている契約書」を交わすようにしましょう。

 

納税のタイミング・納税方法は次のとおりです。

• 納税のタイミング
  ⇒契約書を交わすとき
• 納税方法
  ⇒収入印紙を郵便局で購入して消印し、契約書に貼り付けて納税する

【工事系】外構工事費＝建築費の10％

外構（塀・門扉・庭・植栽・アプローチ・車庫など）にかかる費用は、建築費の10％を見ておきましょう。

5,000万円の家屋なら500万円かかる計算です。

具体的な費用は次のとおり。

種類	費用
門扉（ライシス門扉,両扉の場合）	16万円
カーポート（幅2m40,奥行き5m,屋根高2,20の場合）	12万円
アプローチ（アスファルト舗装の場合）	50万円
フェンス（メッシュフェンスの場合）	施工距離1mあたり約4,000円～

仕様や業者、面積などでもちろん金額は変わってくるので、物件によっては数十万円で十分な場合もあります。

建物本体・内装と同じように、入居者ニーズに合った外構を計画しましょう。

【工事系】土地造成費＝数百万円かかるケースもある

• 敷地内がデコボコしている（⇒整地）
• 地盤が弱い（⇒杭工事・基盤工事・地盤改良工事）

このような土地にアパート・マンションを建てるときは、土地造成（家を建てられる状態にすること）の費用がかかります。

整地以外にも

• 切土や盛土による高低差の解消
• 地下倉庫の設置

に係る費用が発生する場合もあります。

土地造成費は土地の状態によりますが、数百万円かかるケースもあるので要注意です。

※高低差や面積によっては数字が上記の倍になることもありますので、事前に業者ときちんと確認しましょう。

費用は都道府県ごとに相場が決まっています。

首都圏（東京都・千葉県・神奈川・県山梨県）は、次のとおり。

■土地造成費（首都圏）

	内容	費用
整地費	凹凸がある土地をならす	700円/㎡
伐採・抜根費	木を切り、根を除去する	600円/㎡
地盤改良費	地盤を安定させる	1,500円/㎡
土盛費	道路の高さまで、 土地を土砂で埋め立てる	4,800円/立方メートル
土止費	土砂の崩壊を防止する	56,700円/㎡

なお造成工事は、建築会社の下請けが行うことが多いです。

建築費には含まれませんが、見積りには入っているので、見逃さないようにしましょう。

「造成工事費」の節約でトラブルが起きる場合もある

• 建設工事が適切でなかったか
• 造成工事が適切でなかったか

アパート・マンション経営の初期費用を調達できる3つの【アパートローン】

アパート・マンション経営の初期費用は、アパートローンによって借り入れることができます。

アパート・マンション経営において「融資」は重要なポイントです。

初期費用が足りていない方が資金調達に失敗すれば、魅力的な計画も「机上の空論」で終わってしまいます。

以下3点をしっかりおさえておきましょう。

1. アパートローンの選択肢3つ
2. アパートローンで融資を受けるための3つの手順
3. アパートローンの審査を通過するためのポイント3つ

＜アパートローン＞の選択肢は3つ

アパートローンで初期費用（建築費＆その他諸経費）を調達するときの選択肢は、次の3つです。

	検討すべき人	メリット	デメリット
①建築会社 の紹介	全ての人	・審査が通りやすい ・金融機関を探し回る手間が省ける	金融機関によって不利な条件を提示されるケースあり
②政府系 金融機関	実質利回り15％以上 の物件を経営する人	・低金利 ・審査が通りやすい	・融資期間が短い （10年〜15年） ・返済負担が（融資期間が長いローンより）大きい
③住宅 ローン	「賃貸併用住宅」 を建てる人	・アパートローンより 1～3％金利が低い ・審査が通りやすい	・賃貸併用住宅は買い手が比較的少ないため売れにくい

①金融機関を「建築会社に紹介」してもらう

アパートローンを組むときは、施工を任せる建築会社に金融機関を紹介してもらうのが無難です。

理由は次のとおり。

• 審査が通りやすい（特に初心者オーナーが「個人として」融資を受けることは難しい）
• 金融機関を探し回る手間が省ける

後述する「提携ローン」を利用できる可能性もあります。

②「政府系金融機関」を利用する

アパート・マンション経営で高利回りを期待できる場合（※）は、

• 日本政策金融公庫
• 商工組合中央金庫

などの政府系金融機関を検討してください。

低金利で審査が通りやすい、というメリットがあります。

ただし融資期間が10年〜15年程度と短いので、返済の負担が大きいため高収益を得られる方で無いとオススメできません。

 

③「賃貸併用住宅」を建てる＝1～3％金利が低い「住宅ローン」を使う

賃貸併用住宅を建てるときは「住宅ローン（※1）」が使えるので、アパートローンより金利が1～3％安くなります。

審査基準がやさしいというメリットもあるので、要検討です。

（※1）「マイホーム」を建てるときに使えるローン。

金利・返済額（アパートローンとの比較）は次のとおり。

建築費2億円の場合、総返済額が5,500万円変わってきます。

 

■住宅ローン・アパートローンの金利

	金利	返済額 （借入額2億円・返済期間30年）	節約効果
住宅ローン	0.7〜0.8％	2億1,000万円 （金利0.7％）	5,500万円
アパートローン	2〜4％	2億6,500万円 （金利2％）

「管理人として、自分も賃貸アパートに住むつもりでいる」というオーナーさんは、住宅ローンが使えるかどうか建築会社に聞いてみましょう。

＜アパートローン＞の融資を受けるための3つの手順

アパートローンによる融資を受けるためには、次の3点を決める必要があります。

1. 【融資金額】を決める
   ⇒「建築費×10～20%」を目安に
2. 【金利の種類】を決める
   ⇒固定金利 or 変動金利
3. 【返済期間】を決める
   ⇒「35年」or「建物の耐用年数」が上限

①「融資金額」を決める

まずアパートローンで融資を受ける金額を決めましょう。

融資の審査では

• アパート・マンション経営の初期費用に対する借入額（融資額）の割合
• 収支・担保の規定

の2点を考慮して決められます。

そのため"どこから融資を受けるか"によって異なるので一概には言えませんが「建築費×10～20％」の自己資金を準備しておくと良いでしょう。

建築会社の営業をうまく使って融資を引き出してみてください。

※金融機関によっては「自己資金30％」という厳しい審査基準を設けているケースもあります。

②「金利の種類」を決める＝固定金利 or 変動金利

次にアパートローンの金利の種類を、次の2つから決めます。

	利率	メリット	デメリット
①固定金利 ＝借入期間中、利率が固定	年3％～	・返済計画が立てやすい ・金利が上がったとき、恩恵を受ける	・変動金利より利率が高め ・金利が下がったとき、恩恵を受けられない
②変動金利 ＝景気変動に伴って、半年ごとに利率を見直す	年2.5％～	・固定金利より利率が低め ・金利が下がったとき、恩恵を受ける	・返済計画が立てにくい ・金利が上がったときのリスクを負う

変動金利しか選べない場合もありますが、基本的には次のように判断してOK。

• 金利が上がっているとき⇒固定金利
• 金利が下がっているとき⇒変動金利

低金利が続いている現在は、固定金利で借りるチャンスです。

「数年後に金利が上がりそうだな…」と判断できるときは、

• 最初の数年間は固定金利
• その後変動金利に切り替わる

というプランを用意している金融機関もあるので、相談してみましょう。

 

なお、アパートローンでは「繰り上げ返済（※4）」ができない or 手数料がかかる場合があります。

特に固定金利ではできないプランが多いので要注意です。

（※4）毎月の返済とは別に元金を返済し、将来の利息負担を軽くする方法。

③「返済期間」を決める＝「35年」or「建物の耐用年数」が上限

最後に、ローンの返済期間を決めます。

金融機関によって変わってきますが、次の2つのうち短い方を上限とするプランが多いです。

1. 35年
2. 耐用年数
   ⇒木造22年・鉄骨造34年・鉄筋コンクリート47年

「総返済額を減らしたいから、なるべく早く返済したい…」と考えるオーナーさんが多いですが、これはNG。

次のように、返済期間を無理に短くすると、1月あたりの返済額が多くなる場合があります。

 

■【返済期間・返済額の関係】（借入額：1億円・金利：2％/年）

	金利の総返済額	総返済額 （元金＋金利）	1月あたりの返済額
返済期間：30年	1億×0.02×30 ＝6,000万円	1億＋6,000万 ＝1億6,000万円	1億6,000万円÷360か月 ≒44万4,000円
返済期間20年	1億×0.02×20 ＝4,000万円	1億＋4,000万 ＝1億4,000万円	1億4,000万円÷240か月 ≒58万3,000円

• 空室が増えて、家賃収入が少なくなった
• 災害が起こって、計画外の修繕費がかかった

など、資金繰りが厳しくなったときに、返済が難しくなるので、余裕を持って返済できるプランを採用しましょう。

＜アパートローン＞審査を通過するためのポイント3つ

アパートローンの審査が通りやすいのは、次の3点をおさえた事業です。

1. 事業の【収益性】が高い
   ⇒長期的・安定的に収益が得られる
2. 家屋に【担保価値】がある
   ⇒万が一返済できなくなった場合、物件を売却できる
3. 借り手の【信用】が高い
   ⇒きちんとローンを返済できる人物である

①事業の「収益性」が高い＝長期的に安定した収益が得られる

アパートローン審査での最重要ポイントは「収益性が高い＝長期的に安定した収益が得られる」かどうかという点です。

金融機関がチェックしているポイントは次のとおり。

事業として成り立つ「手堅い計画」を立てるようにしましょう。

（関連記事：【手堅い事業計画】の立て方をチェック）

②家屋に「担保価値」がある＝万が一返済できなくなった場合、物件を売却できる

これから建築するアパート・マンションの価値も、金融機関に見られます。

家屋は、万が一返済できなくなったときの担保になるからです。

具体的なチェックポイントは次のとおり。

• 立地
• 転売したときの価格（予想）
• 耐用年数

 

審査の足かせになるような物件は、入居者から見ても魅力が薄いもの。

建築費をケチらず入居者のニーズを満たす物件をつくれば、審査にも通りやすくなって一石二鳥です。

③借り手の「信用」が高い＝ローンをきちんと返済してくれる

アパートローン審査では、借り手（オーナー）の信用も重要なチェックポイント。

• 勤務先
  ⇒一部上場企業・公的機関なら評価UP
• 財産状況（自動車ローン・クレジット利用などを含む）
  ⇒潤沢な金融資産があれば評価UP

など、借りたお金をきちんと返してくれるかを見られます。

 

金融機関からヒアリングを受けるときは、何もかも包み隠さず話すようにしましょう。

審査に不利になることを隠して無理に事業化しても、あとあと歪みが出るもの。

逆に、プロの厳しい審査をパスした事業なら安心して進められます。

建築費にはしっかりお金をかけて「魅力的な物件」をつくるべき

上述したように、アパマン経営の初期費用のほとんどは建築費。

• 全事業費の90％を占める
• 家屋によるが数千万～数億円かかる

など、オーナーは大きなリスクを背負うことになります。

「建築費を安くする方法はないの？ 一番高い建築費こそ安くしたい…」と感じた方もいるでしょう。

 

安く建てたい気持ちはわかりますが、建築費にはしっかりお金をかけてください。

ターゲットを明確にして入居者ニーズを探り、ニーズを満たす魅力的な物件をつくるのが何より大切です。

「安く建てられたけど、入居者が集まらない…」では元も子もありません。

（関連記事：アパマン経営の【ターゲット・ニーズ】を明確にする方法をチェック）

 

「どんなアパートを建てるか、まだ具体的に詰められていない」という方は、不動産のプロに相談しましょう。