両手仲介の【囲い込み】とは？片手仲介との違いや、囲い込み対策の全知識

不動産売却の仲介には「両手仲介」「片手仲介」という2種類があります。

今回は両手・片手のメリットや注意点を軸に、以下の内容を解説。

2種類ともメリットやデメリットがありますが、中でも問題視されているのが両手仲介の「囲い込み」という手法。
当記事では、未だに後を絶たない囲い込みの対策方法も解説しています。

囲い込みの実態を理解して、不動産をスムーズに売却していきましょう。

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不動産売却における「両手仲介」「片手仲介」の違い

不動産売却をするとき、売主は不動産会社と媒介契約を結びます。

（「媒介契約」について詳しく知りたい方はこちらをみてください！
→不動産の"媒介契約"とは？一般媒介・専任媒介・専属媒介の違いを完全解説！）

媒介契約に基づいて不動産が売れた場合に売主は「仲介手数料」を不動産会社に支払うのですが、その方法が2種類。

• 両手仲介
• 片手仲介

のふたつです。

両手仲介と片手仲介の主な違いがこちら。

	片手仲介	両手仲介
買主顧客 の有無	顧客は「売主」のみ	顧客は「売主」「買主」の2者
売却までの スパン	時間掛かる可能性がある	スムーズな売却が望める
高く売れる 可能性	高く売れやすい	価格が下る可能性が高い
仲介手数料	業者は売主だけから手数料を受け取る	業者は売主・買主の双方から手数料を受け取れる

大きな違いとしては、売主と買主を両方担当しているかどうかです。

片手仲介は売主の皆さんだけを担当してくれますが、両手仲介は売主と買主の双方を担当します。

両手仲介は「違法」ってホント？

実は両手仲介はアメリカでは法律で禁止されています。

というのも両手仲介は売主と買主を担当するので「売主⇒高く売りたい」「買主⇒安く購入したい」という双方の要求を受けなければなりません。

上記の要求は利益相反(※)になるので、アメリカでは違法とされています。
※利益相反とは、2つの異なる利益がお互いに相反している状況のことです。

 

一方で日本では以下のような考え方から、両手仲介は違法ではありません。

不動産会社はあくまでも「仲介」なので「中立的な立場という点では片手仲介と変わらない」という解釈です。

【両手仲介】売主・買主の双方を担当する仲介方法

	両手仲介
買主顧客 の有無	顧客は「売主」「買主」の2者
売却までの スパン	スムーズな売却が望める
高く売れる 可能性	価格が下る可能性が高い
仲介手数料	業者は売主・買主の双方から手数料を受け取れる

片手仲介と違い、両手仲介は売主と買主の双方を担当します。

つまり売主からも買主からも仲介手数料(業務報酬)を受け取れるということ。
受け取る手数料が単純に2倍になるので、両手仲介を行う不動産会社が多いです。

また専任媒介・専属専任媒介と場合、レインズ（※）に不動産が登録されます。（指定流通機構への情報登録）

そのため自社の買主だけでなく、他社の買主が皆さんの不動産を購入できるというのもポイント。

※レインズとは不動産流通機構が運営している、不動産情報を提供するシステム。
レインズに登録することで、不動産情報を業界全体で共有できます。

このように他社であっても、購入希望者が現れると両手仲介業者は不動産を紹介する必要があります。

そんな両手仲介のメリット・デメリットが以下です。

《メリット》一社完結すればスムーズに不動産を売れる

両手仲介だと自社で買主も探すので、売却が一社完結でスムーズに進みます。

片手仲介だと買主を持つ複数の企業が売却活動に参加。
各不動産会社ごとに条件交渉を行うので売却に時間がかかります。

「売却益よりも、売却のスピード感を重視したい」という方には、両手仲介が都合がいいです。

《デメリット》「囲い込み」をされる危険性がある

両手仲介でもっとも危険なのが「囲い込み」です。

囲い込みとは両手仲介業者が不動産を独占して、自社の買主だけに皆さんの不動産を売る行為。
ようは売主からの利益も、買主からの利益も独り占めしたいというわけです。

売主にとっての囲い込みのデメリットは以下の通り。

売却が長引いたり、売却相場よりも大幅な値引き交渉があったりした際は、囲い込みの可能性があります。

こういった不当行為を見破るためにも、後述の囲い込み対策方法に目を通してください。

>>先に囲い込みの対策方法を見る

※専任媒介・専属専任媒介の場合には"一定期間内でのレインズへの登録"が義務付けられているので「囲い込み」は違法行為。

囲い込みを通報しても不動産会社に罰則はない

囲い込みは宅建業法違反になりますが、囲い込みを行っても罰則されないという現状があります。
罰則されないので囲い込みを行う業者が後を絶たないんですね。

仮に明らかな囲い込み行為を突き止めて通報しても、都道府県知事の判断による処分があるだけ。

不動産売買の囲い込みは罰則が科されない限りはなくなることはないでしょう。

【片手仲介】売主だけから収益を上げる仲介方法

	片手仲介
買主顧客 の有無	顧客は「売主」のみ
売却までの スパン	時間掛かる可能性がある
高く売れる 可能性	高く売れやすい
仲介手数料	業者は売主だけから手数料を受け取る

片手仲介は上述でも触れたとおり、売主のみを担当する仲介業者。

売主の皆さんだけを担当するので、売却利益だけを考えて業務を遂行してくれます。

そんな片手仲介のメリットとデメリットが以下です。

《メリット》不動産が高く売れる可能性が高い

片手仲介の業者は売却活動だけに集中するので、安易な値下げ交渉を受ける可能性も低く不動産が高く売れやすいです。

というのも売却成立後に仲介業者へ支払われる「仲介手数料」は売却価格と比例。

このように売却価格が高ければ「仲介手数料＝報酬」も高くなります。

片手仲介は売主からの手数料が業者の収益となるので、仲介業者も高く売ろうと必死なんですね。

売主に寄り添ってくれるので、妥協なく不動産を売りたい方に最適な仲介方法です。

《デメリット》売却までの期間が長くなる可能性がある

片手仲介の注意点が、不動産の売却までの期間が長くなる可能性があること。

何度も説明しているように片手仲介は売却活動にだけ注力します。

仲介業者も高く売りたい意思が強いので、交渉期間が長引きやすいというわけです。

「買換で今の自宅をすぐに売りたい」
「借金返済の資金調達のために、すぐにまとまった資金が必要」

このような方だと、片手仲介による売却は不向きでしょう。

両手仲介による「囲い込み」の予防・対策方法

上述した両手仲介による囲い込みは違法行為。
しかし仲介業者からの業務報告だけでは、囲い込みが行われているかどうかわかりません。

以下から紹介する予防・対策方法を理解して、できる限り皆さんの手で囲い込みを防いでいきましょう。

【対策①】仲介業者を選ぶ時に、複数の業者へ査定依頼する

これから仲介業者を探される方は、まずは多くの不動産会社に査定してもらうことが重要。
多くの業者に査定してもらうと、おおよその売却価格を知れるからです。

相場を知っておけば、囲い込みによる大幅な値下げ交渉をされても不当な値引きだと見抜けます。

そして売却価格の相場を手早く知るなら「一括査定サイト」を活用してみて下さい。

このように無料＆入力するだけで利用できるので、自宅にいながら手軽に売却相場を知ることができます。

不当な値引きを見抜くためにも、まずは一括査定サイトで売却相場を知りましょう。

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【対策②】片手仲介だけの業者と初めから契約する

確実に両手仲介による囲い込みを防ぐのであれば、早い話初めから片手仲介の業者と契約するのもあり。

とはいえ片手仲介オンリーの不動産会社は少なく、以下のような大手不動産屋も両手仲介を行っています。

もし大手で片手仲介を行っている不動産会社を探すなら「ソニー不動産」がおすすめ。

ソニー不動産の特徴は下記でまとめているので、片手仲介だけの不動産会社を希望される方目を通してみて下さい。

【対策③】不動産仲介は「一般媒介契約」を結ぶ

囲い込みの危険性を考えるなら、不動産会社との契約は一般媒介契約を結びましょう。

そもそも囲い込みが起きやすいのは、専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約方法。
専任系の媒介契約は1社のみの契約になるので、不正を行っていても売主にバレる可能性が低いです。

このように一般媒介契約は複数の業者と契約するので、そもそも囲い込みをするメリットがありません。

囲い込みのリスクを減らすのであれば、一般媒介契約を検討してみて下さい。

【対策④】「レインズ」に不動産が登録されているか確認する

仲介業者との契約後に囲い込みを見極めるなら、レインズ(※)に皆さんの物件が登録されているか確認てしください。

前述で紹介した専属専任媒介契約・専任媒介契約は「レインズへの登録義務」があります。

しかし囲い込みを目論む業者は、

といったように、他社に不動産情報を流れないよう手を打ってくるケースもあるんですね。

そしてレインズは業者でなくとも売主の皆さんも閲覧できます。
※レインズへの不動産情報の登録はできません。

不動産会社との契約後は定期的にレインズを閲覧して、不動産が正しく登録されている確認しましょう。

不動産仲介では「両手」でも「片手」でもリスクはつきもの

今回ご説明したとおり不動産仲介の「両手仲介」「片手仲介」は、どちらを選んでも結局はリスクもメリットもあります。

	片手仲介	両手仲介
買主顧客 の有無	顧客は「売主」のみ	顧客は「売主」「買主」の2者
売却までの スパン	時間掛かる可能性がある	スムーズな売却が望める
高く売れる 可能性	高く売れやすい	価格が下る可能性が高い
仲介手数料	業者は売主だけから手数料を受け取る	業者は売主・買主の双方から手数料を受け取れる
囲い込みの 可能性	囲い込みされるリスクはない	囲い込みされる可能性がある

「両手仲介＝悪」というイメージが根付いてますが、当記事で紹介したように大手不動産会社は両手仲介がほとんど。

そのため売却の可能性を広げるなら、囲い込み対策をして条件に合う不動産会社を選ぶのが手っ取り早いでしょう。

当記事で紹介した対策方法を念頭に置いて、不動産売却を進めてください。

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