【農地活用の全知識】遊休農地/休耕地を有効活用・転用してビジネスチャンスを掴む

「農地を相続したのはいいけど、使えてないからもったいないな…」
「人が減って耕作が厳しくなった土地を生まれ変わらせたい！」

そう思っていても、何かと法令や規制が厳しい農地。

どうせ農地を生まれ変わらせて収益化するなんて無理だろう、とタカをくくっていませんか？

実は農地も立地や活用方法次第で、年間100万円を超える利益を生み出す不動産になる可能性があります。

ここではそんな遊休農地・休耕地の活用や転用について、土地活用プランナーの資格を持つ筆者が徹底解説！

休耕中の農地をどのようにビジネスに利用するか、そのイロハを紹介していきます。

ただ転用できない場合でも"農地"として有効活用することはできます。

農地は農林水産省の管轄内！そもそも転用できない場合も…

農地は日本が問題としている食料自給率に関わるため、農林水産省の管轄内にあります。

政府の農業政策に欠かせない農地にかかわる制約は特殊です。

• 農地を手に入れられるのは農業従事者限定
• 農地の取得には自治体の農業委員会の審査が必要

売買や賃貸借も報告が必要で、農地が農業に有効利用されるようになっています。

農地を他の目的に転用することも可能ですが農業委員会の許可は簡単には出ません。

農地の売買及び貸借に係る農地法第3条の許可申請の審査、市街化調整区域の農地転用に係る農地法第4条及び第5条の許可申請の審査を行っています。
許可申請については、各地区審議会及び月例総会で審議及び決定を行います。

（参照：埼玉県さいたま市農業委員会HP）

都市化が見込まれる農地について、転用目的が明確で確実に達成されるものに限り転用許可が下ります。

【要確認】転用の可否を決める農地区分

優良な耕作地に転用は認められず農地として保護されます。

まずはあなたの農地が転用可能なのかどうか確認しましょう。

第二種農地に関して、転用が認められるのは他に転用可能な第三種農地を持たない時。

他にも農地を持っている人は、まず第三種農地の転用から考えてください。

遊休農地/休耕地を"農地"として活用する方法3つ

第三種農地もしくは第二種農地に該当しない場合、農地のままで活用するのが現実的。

すべての農地に適用可能な、土地を農地のまま活用する方法には以下の3つのがあります。

【活用法①】農地を他の農家に売却する

農地を拡大したい農家や新規農業参入を検討する人への売却を検討してみましょう。

地続きになり規模を拡大して従事できる点で近隣農家は好条件です。

 

農家に売却した場合の収益の想定は以下の通りです。

さいたま市一般市街化区域農地 1ha

	遊休農地として放置	農地として売却
税金	▲50万円/年	▲400万円(所得税・住民税)
販売手数料	0円	▲108万円
収入	0円	3,600万円

【活用法②】農地を他の農家に貸す

一般の土地の20年に対し農地の賃貸借は最長で50年契約できるので、長期的運用が見込めます。

さいたま市一般市街化区域農地 1ha

	遊休農地として放置	農地として貸与
税金	▲50万円/年	▲27.5万円/年
収入	0円	120万円/年

注意してほしいのは、農地は貸す場合であっても農業委員会の許可が必要になるということ。

無償で貸す際も委員会に届け出ないといけません。

借り手が見つからない場合は農地バンクに預けるのもアリ

ご近所さんで借り手が見つからない場合は、農地中間管理機構（農地バンク）を利用してみましょう。

当事者どうしで直接契約するのに比べて、市町村が間に入ってくれる点と期間満了で農地が返還される点で優秀です。

収入は政府から促進のために協力金という名目で、農地の広さに応じた金額が交付されます。

さいたま市一般市街化区域農地 1ha

	遊休農地として放置	農地バンクを介して貸与
税金	▲50万円/年	▲13.7万円/年 (5年間)
収入	0円	140万円/年 (政府協力金込み)

ただ新興のシステムということで「預けたら必ず借り手が見つかる」というわけではありません。

【活用法③】市民農園として貸し出す

都市部に近ければ農業に興味がある人に貸して耕作してもらうこともできます。

初心者の方から農業指導を望まれるケースもあるので、柔軟に対応してあげてください。

さいたま市一般市街化区域農地 1ha
(賃貸料 30㎡ 4000円/月 使用率10%)

	遊休農地として放置	市民農園として貸与
税金	▲50万円/年	▲27.5万円/年
収入	0円	16万円/月 192万円/年

奈良県生駒市の事例では実際に9つの地域で、遊休農地を市民農園として貸し出しています。

（参照：奈良県生駒市「遊休農地活用対策事業の利活用の実態調査の結果について」）

農地を市民農園として貸し出す方法

農地を市民農園として貸し出す方法は細かく分けると以下の2つです。

• 特定農地貸付法に基づく方法
  市民に農地を貸し付ける市民農園で賃料を受け取ることができます。
• 農園利用方式による方法
  市民に農作業体験をしてもらう市民農園で入園料を受け取ることができます。

特定農地貸付法による方法

農地を小さく区画し市民に貸して賃料を受け取ります。

農業委員会が定める貸し付け条件は以下の通り。

この方法では借り手である市民に農地を使い収穫物を得る権利（使用収益権）が発生します。

権利の移転には農業委員会の許可が必要。

農業委員会から開設の承認を受ければ、特例として別途許可を必要としない仕組みとなっています。

 

農地利用方式による方法

市民に所有者の農業経営に参加してもらって、代わりに入園料を受け取る形態のこと。

使用収益権の移動がないため農地法の規制を受けることなく、認可なしでの運営が可能です。

農地利用方式の条件は以下の通り。

貸付面積や貸付期間、開設地の制限がないので比較的カンタンな方法だといえます。

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遊休農地/耕作地を転用して活用する方法3つ

第三種農地もしくは第二種農地の場合、農地の転用も視野に入ってきます。

ここでは「誰が、どのように利用するか」で、以下の3つに分けて解説していきます。

【転用法①】農地を転用して個人で利用する

休耕農地の転用を考えた場合活用方法は多岐にわたります。

それぞれの収入例は以下の通りです。

さいたま市一般市街化区域農地 1ha

	遊休農地として放置	農地として利用	資材置き場に転用	月極駐車場に転用	賃貸アパートに転用
税金	▲50万円/年	▲27.5万円/年	▲50万円/年	▲50万円/年	▲50万円/年
初期費用	0円	0円	0円	▲350万円	▲3,000万円
収入	0円	60万円/年	60万円/年	200万円/年	400万円/年

農地を転用したい場合は農業委員会への転用申請をしましょう。

【転用法②】農地を転用前提に貸借する

「あなたの土地を転用して収益不動産を作りたい！」という企業に農地を貸し出す方法。

収益性は個人利用よりも劣りますが、毎月安定した収入を得ることができます。

さいたま市一般市街化区域農地 1ha

	遊休農地として放置	農地として貸与	転用前提に貸与
税金	▲50万円/年	▲27.5万円/年	▲50万円/年
収入	0円	120万円/年	250万円/年

ただ土地に建物が建つと借地権が発生して土地の返還が難しくなるのがネック。

借地権は長期にわたるので、賃貸契約のまま相続になりかねないのが懸念事項ですね。

【転用法③】農地を転用前提に売却する

農地として売却する場合よりも、売却価格が高くなりやすいのが特徴。

立地によっては1億円を超える買値がつくこともあります。

売却の際には農業委員会と転用を条件とした契約を締結してください。

まとまった収入を得ることができますが、長期的に担保された収入源を失うことになるので吟味が必要です。

さいたま市一般市街化区域農地 1ha

	遊休農地として放置	農地として売却	転用前提に売却
税金	▲50万円/年	▲400万円(所得税・住民税)	▲2,000万円(所得税・住民税)
諸手続費用	0円	▲108万円	▲300万円
収入	0円	3,600万円	1億円

休耕地の固定資産税制が変更に！放置してると税金増額？

平成29年から農地の固定資産税に関する取り決めが変更になりました。

変更を受けて休耕農地が雑種地とみなされるようになり、農地評価・農地課税の対象外に。
地域によっては固定資産税が5倍に膨れ上がります。

固定資産税額変更の一例
(さいたま市2,000万円の農地)

	一般農地	雑種地
課税対象評価額	1,100万円	2,000万円
課税倍率	1/3倍	1倍
固定資産税	5万1,000円	28万円

「税金が安いから農地を放置していた」という人でも、気付かないうちに税額が跳ね上がってるかもしれません。

いつまでも油断せずに早め早めで農地の活用を検討してみてください。

遊休農地/休耕地を活用してビジネスチャンスを掴もう

遊休農地のままだと税金の損だけでなく、収益不動産を手にするチャンスが失っていることになります。

農地のままであれ、他の用途への転用であれ、何かしらアクションを起こさないことには何も始まりません。

眠っている農地の活用は地域、国、ひいては自分のためになる素晴らしいビジネス。

手間と相談したうえでご自身の土地に最適な選択をしましょう。