高利回りが望める賃貸物件を手に入れる方法
～物件の特徴・獲得テク・リサーチまで～

今回はサラリーマンとして日々お仕事をしていながら不動産投資で満室経営に成功した「いんべす」氏に寄稿いただきました。

不動産投資で一番重要と言ってもいいのが「利回り」です。

本記事では「高利回りの物件を手に入れる方法」という題で

• どんな賃貸物件が高利回りなのか
• 高利回り物件を手に入れるコツとは
• 今から始める物件探しの3つのステップ

の3本立てでご紹介しています。

高利回りの特性とテクニックをおさえて「高利回りの不動産投資」を実現しましょう。

高利回り物件を手に入れるの難しい？それとも簡単？

• 「今現在、不動産市場は高値圏だから高利回り物件は無い…。」
• 「高利回り物件を手に入れている人は才能があるからできた。」

等と考えてあきらめてはいないでしょうか？

私自身も、2017年に不動産投資に本格的に参入するまで同じことを考えていました。

しかし、そんなことはありません。

私は不動産投資を開始して歴は短いですが、2018年12月に表面利回り32.1％の木造アパートを手に入れて満室経営。

つい最近に「利回り40.4％の入居者付きの木造築古物件」と「利回り28.8%の満室木造アパート」を発見。

買付証明書が通り決済する流れとなっています。

この経験を踏まえると、高利回り物件を手に入れることは難しくありません。

それでは、どのようにして高利回り物件を手に入れたのか具体的に説明します。

高利回り物件の望める賃貸物件の特徴

まず高利回り物件を手に入れるためには、一般的にどのような物件が高利回りなのか特徴を抑えておく必要があります。

地方の物件は高利回り

高利回り物件は地方に多いです。

不動産投資の利回りは以下の計算で求めることができます。

上記で出てきた物件価格とは「土地値+建物の価格」から成り立ちますが、地方の物件はこの「土地値」が安いので結果的に物件価格が安くなります。

しかし首都圏の場合、土地値が地方の土地値の10倍であっても家賃は地方物件の10倍にはなりません。

家賃は周辺の賃貸物件の需要と供給で価格付けされるので、地方の物件は高利回りになりやすいのです。

築古物件は高利回り

築古物件も同様に高利回り物件になることが多いです。

先ほど説明した「物件価格」の内、建物の価格は経年により建物の価値が低下するため安価になります。

実際に築22年の木造建物の場合、“帳簿上は価値が0円”に。

しかしその内のほとんどがまだ住めるほどしっかりした状態なので、物件価格を抑えながら家賃収入を確保することができます。

さらに新築物件と築古物件では家賃の下落率が大きく異なってきます。

新築物件は数年経過すると家賃が大きく下がることが多いですが、築古物件は数年経過しても大幅な家賃の下落はありません。

物件価格の下落に対して家賃の下落スピードが遅いので高利回りになりやすいのです。

高利回り物件を手に入れるコツ

物件価格の歪みを見つける

物件価格の設定に規則はなく、売主と買主が納得いく価格帯であればいくらでも良いのです。

この“物件価格帯”は市場と乖離しているので、高利回り物件を創造することが可能になります。

例えば、下記の物件を「バリバリの不動産投資家が購入した」場合と「相続で手にいれた」場合とで見てみましょう。

この両者が物件を売ろうとしたとき、この物件に値段を設定する必要があります。

不動産投資家は収益還元法で計算して売値を設定

不動産投資家の方は以下の方法で物件の価格を決定します。

1. 物件付近の利回り相場を調べる
2. 物件の価格に割り戻す
3. 価格を決定

上記の計算方法を「収益還元法」と言い、計算式にすると次の通りです。

今回のケースでは所有物件の家賃月5万円（年間60万円）での設定可能。

同等の物件でも利回り18％程度で売れることが判明しました。

これを計算式に当てはめると、約333万円（60万÷18％）で売りに出せることになります。

相続で物件を所有した人は固定資産税評価額で売値を決定

相続で物件を所有した人の内、投資物件として売却を考えている人は稀です。

そのため「収益還元法」（利回りをベースに価格を決定）によって物件を値付けすることはあまりありません。

一般的に

• 土地＋建物の固定資産税評価格で決める
• 物件に価値が無いと思って相場以上に安く値段を決めてしまう

ことが多いです。

今回の物件では、固定資産税評価額は土地・物件ともに100万なので「200万円」で売りに出ていたとします。

仮に200万円でこの物件を購入、周辺相場通りの家賃で賃貸に出せれば年間利回りは30％(※）。

 

今回のように「収益還元法」と「固定資産税評価額」の場合とでは物件価格の歪みが生じるので高利回り物件になります。

物件状態に応じて指値を入れる

「指値」とは“物件表示価格に対してこちらの希望価格を指定して提示すること”。

簡単に言うと値切り要求です。

まずは物件を見学しに行き物件の状況をチェック。

• 外壁塗装の剥げ
• 外壁の大きなヒビ
• 畳の劣化
• 階段の錆び
• 建物全体の劣化

等、購入後にリフォームや解体費用が発生する場合があります。

物件の状態をきちんと売主に伝えた上での値段交渉であれば通る可能性大です。

現金で購入する

昨今の投資用不動産融資問題で融資が厳しい状態が続いているため、「現金」は最強です。

通常融資を受けて物件を購入する際、買主は融資特約を付けて買付証明書を売主さんに提出します。

しかしこの時点では融資が下りるか判明していないことのほうが多いため、売主さんは買主の融資が通るのかは不明のままです。

確実に売れる確証がない上に、融資が通ったとしても審査に数週間かかることから決済日が遅れることがあります。

現金購入であれば確実に買うことが確定し、すぐに決済できるので売主さんも安心です。

現金なら売却希望額の２割引きであっても、価格そのままで融資特約の買主よりも売主は現金決済を選ぶ可能性が大いにあります。

「現金決済」は最強かつ高利回り物件を手に入れる重要な武器にもなります。

高利回り物件を見つける3つのステップ

最後にどのように高利回り物件を探せばよいのか、順序に沿ってお伝えします。

高利回りが望める賃貸物件の特徴やコツを把握したうえで行動すると、高利回りを獲得できる

①不動産物件情報サイトを毎日見る

毎日不動産サイトを見ることは、高利回り物件を手に入れるにおいてかなり重要です。

いわば高利回り物件を手に入れるための1丁目1番地政策とも言えます。

不動産は良物件であれば市場公開される前に、プロの不動産業の方が抑えてしまいます。

しかも、万が一市場に公開されたとしてもすぐに売れてしまうのが関の山…。

私自身も不動産投資を開始したばかりの時、好物件を発見して不動産屋に問い合わせをしても

• すでに買い付けが入っていた
• 契約されていた

など、中々契約に至らないことが多々ありました。

こういった現状ゆえに、個人投資家にとってはスピード戦になってきます。

高利回り物件の多い地方や都市部の郊外に強い不動産物件情報サイトをブックマーク。

毎日見る習慣を作ることが大事になります。

自分の欲しい条件に合った新着物件のお知らせメールが届くよう設定すれば、さらにスピードが上がるのでおすすめです。

毎日物件を見ることでいい物件を見分けられる力が付き、さらにその地域の相場観が分かってくるので高利回りの物件が分かるようになってきます。

②気になる物件の問い合わせはすぐに行う

気になる物件を発見したら、すぐにメール又は電話にて問い合わせをします。

問い合わせの際には

• 売主の売却理由
• レントロール
• 修繕歴
• 物件の詳細写真

などについて聞くようにしましょう。

③物件を見に行く

気になる物件の問い合わせ後は、必ず物件を見に行くことをオススメします。

実際に見に行くと、問い合わせしたときには分からなかった情報を多く手に入れることができます。

また、建物の状態が悪かった場合には売主に相談してみましょう。

場合によっては物件の価格を大きく値下げできることができ、高利回り物件になることもあります。

高利回り物件ゲットには「行動力」が大事

当たり前の事ですが、高利回り物件は黙ってても手に入れることは出来ません。

高利回りの物件を手に入れるためには、とにかく行動力が大事です。

上述した3つのステップを繰り返せば良物件を見極められる能力が付き、高利回り物件入手のチャンスが増えます。

さらに不動産仲介業者の方と頻繁に会うことで、市場非公開の高利回り物件を紹介してもらえるチャンスが巡ってくることもあります。

以上のことを踏まえて行動をし、高利回り物件を手に入れましょう！

 

ここまで読んでいただいてありがとうございました。

また会いましょう。