土地の相続税対策バイブル決定版！土地活用による節税から現金財産の税金対策まで

平成27年の相続税増額を境に、相続税は増税が続き現在の最高税率は55％。
一方で相続税の基礎控除額は減額されているので、相続税の申告が必要な人も増えているのが現状です。

比較的高額になりやすい土地などの不動産を相続予定の方にとって、この現状はまさに由々しき事態ですよね。
財産の相続によって相続人（相続財産を受け取る人）が、重税で苦しんでしまうかもしれません。

そこで今回は、土地を所有しているあなたが息子や孫のために今のうちからできる相続税対策をまとめました。

 

結論からいうと、土地所有者に相続税対策として最もオススメなのは土地活用です。
土地活用することで、被相続人が納める相続税が半額以上減額されるケースもあります。

上記6つを軸に網羅的に解説しているので、相続税に関して不安がある方は一読してみてください。

【基本知識】相続税の仕組みを知って土地にかかる税額を確認しよう

相続税は財産の相続があった場合に、相続を受けた人に対して課せられる税金のこと。

日本では相続する財産の総額が基礎控除以下の場合、相続税は発生しません。

 

たとえば配偶者と子ども2人、計3人に財産を相続する場合、基礎控除は「3人×600万円＋3000万円＝4,800万円」です。

この計算の通り、相続する財産が4,800万円以下なら相続税は発生しません。

相続税評価額を調べて、相続財産の総額を確認することが重要

上述した通り、子どもや孫に相続する財産が総額でいくらになるのかを把握しておけば、基礎控除と照らしあわせて課税対象かどうかを確認できます。

土地や建物の価額の基準になるのは相続税評価額。
「路線価（ろせんか）」や「倍率方式」を用いてザックリ概算しましょう。

土地の相続税評価額については、下記のページでも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
→【不動産の相続税計算方法まとめ】土地や建物の相続税評価額はいくら？

 

また土地以外にも相続する財産が多岐に渡る場合は、税理士などに相談して調査してもらう必要があります。

土地活用はどうして相続税対策になるの？【土地節税のカラクリ】

土地活用を行うと相続税評価額が安くなるため相続税対策になります。

この土地活用が相続税対策になる仕組みは以下の3つのステップの通り。

①現金を建物に変えれば相続税評価額が約40%減少

相続する現金を建物に変えて相続すれば、課税される評価額を下げることが可能。

建物の評価額の相場は建築費（現金）の60％前後になります。

例えば1億2,000万円の建築費を使ってマンションを建てた場合、減額後の相続税評価額は「1億2000万円×60％で7200万円」です。

持て余した現金をそのまま相続するよりも、お金を使って土地に建物を建ててから相続した方が相続税の面で有利になります。

建物の方が相続税の評価額が安くなる理由

建物の方が現金よりも評価額が安くなる理由は、シンプルに「現金」と「モノ」という資産の違いによります。

現金をモノに変えることで持っている資産の価値が安くなるというわけです。

身近なものに置き換えて考えれば少し理解が助かるかもしれません。

「ゴルフウェア」が「建物」の場合は、資産価値が40％目減りして60％になるというわけです。

②建物を「貸家」にすれば建物の相続税評価額が約30%減少

 

「現金→建物」にするだけでなく、建物を賃貸用にすることでさらに評価額が下がります。

減額率の計算方法は以下の通り。

たとえば1億2000万円で賃貸マンションを建てた場合、上述した「現金→建物」の減額効果と合わせて、

1. 1億2000万円×60％＝7,200万円
   （現金→建物の減額効果）
2. 7200万円×70％＝5,040万円
   （建物→貸家の減額効果）

まで相続税評価額を減額することができます。

③更地を貸家建付地にすれば土地の相続税評価額が約20%減少

更地と貸家建付地とでは相続税評価額が大きく変わってきます。

貸家建付地とは読んで字のごとく、賃貸住宅が建っている土地のこと。

「貸家建付地の相続税評価額減」は以下の計算によって試算できます。

たとえば路線価で価値が1億円（更地の場合の相続税評価額）、借地権割合が70％の土地に賃貸用のマンションを建設した場合、評価額は「100％×70％×30％」で21％減額。

土地の評価額は7,900万円にまで下がります。

この三つ目の減額までを合わせると相続税評価額の大幅な減額に成功します。

【減額の特例】「小規模宅地等の特例」適用で土地の相続税評価額が50%減少

相続税は、特例制度を利用することでさらに圧縮することが可能です。

代表的なのが「小規模宅地の特例」と呼ばれる制度。

賃貸住宅を建てたことで、その土地の評価額が200㎡までは50％減されるようになります。

上述した例で特例が適応されると、「貸付建付地で減額された土地評価額（7,900万円）」×50％で、3,950万円まで土地の評価額を下げられます。

土地活用で相続税はどのくらい対策できる？【節税のシミュレーション】

ここまで解説した3つの節税効果をもとに、実際にどれくらい相続税が圧縮できるか確認してみましょう。

【Ex.1】2億円の借り入れで賃貸マンションを建設した場合

 

■土地活用前の相続税課税対象額

土地の評価額	2億円
賃貸建物の評価額	0円
建物の建設費	0円
預金残高	1億円
課税対象額の合計	3億円

■土地活用後の相続税課税対象額（特例適応なし）

土地の評価額	1億5,800万円
賃貸建物の評価額	8,400万円
建物の建設費	△2億円
預金残高	1億円
課税対象額の合計	1億4,200万円

⇨相続税の課税対象額が1億5,800万円圧縮される。

相続税の減額効果はおよそ6820万円。(土地活用前→1億800万円、土地活用後→3980万円)

※他にも相続財産がある場合には試算が異なる場合があります。

【Ex.2】上記マンションに「小規模宅地の特例」が適用される場合

つづいて「小規模宅地の特例」が適応される場合も考えてみます。

■土地活用の相続税課税対象額（特例適応）

土地の評価額	7,900万円
賃貸建物の評価額	8,400万円
建物の建設費	△2億円
預金残高	1億円
課税対象額の合計	6,300万円

⇨相続税の課税対象額が2億3,700万円圧縮される。

相続税の減額効果はおよそ9610万円。(土地活用前→1億800万円、土地活用後→1,190万円)

※他にも相続財産がある場合には試算が異なる場合があります。

相続税対策に効果的な土地活用方法3選

「土地に賃貸用の物件を建てる」という点に着目すると、相続税の節税効果が期待できる土地活用方法は次の3つです。

• アパート、マンション経営
• 戸建て賃貸経営
• 高齢者用・介護施設経営

①アパート・マンション経営

アパートやマンションを賃貸住宅として運営する方法。

建設費として初期費用が多くかかりますが、現金または借り入れ金で建てれば現金の相続税評価額を大幅に下げることができます。

また家賃収入は入居者が確保できれば毎月入ってくるものなので、初期費用回収のメドが立てやすいというメリットもあります。

②戸建て賃貸経営

比較的初期費用が多くかかる土地活用方法ですが、アパートやマンション経営に比べれば安くつきます。

その分家賃収入が低くなるのがネックですが、入居者が頻繁に入れ替わることがないので安定した収入が得られるのもメリットです。

またアパートやマンションよりも大規模な土地が必要ないので、狭い土地でも有効に活用できます。

③高齢者用・介護施設経営

老人ホームや介護施設がこれにあたります。

介護事業者などが一括借上をするので、空室リスクがありません。

賃貸契約は20年以上からと法律で義務付けられているので、中途解約のリスクがかなり少なく、安定した収益を得られるのもメリットです。

相続税対策で土地活用する際の注意点

相続税が安くなるからといって、手当たり次第に活用を行ってしまうと取り返しがつかないことも。

ここでは相続税対策としての土地活用をする際の注意点を確認していきましょう。

被相続人に「相続税を払うための現金が渡るか」確認する

相続税を減らすことに躍起になって、手持ちの現金を投資しすぎてしまうのはNGです。

相続税の支払いは現金がマストなので無理な借金はもってのほか。

費用の捻出には建築に向かない土地を売却して投資金にするという手段も効果的です。(資産組み換え)

間違っても「無事節税したはいいけど、肝心の相続税が払えない」という事態に陥ることのないよう気をつけましょう。

対策後も相続財産の総額が基礎控除額を超える場合には、相続人が税金を払える程度の現金を残して相続することに気をつけてください。

相続人には経営の負担も引き継がれる

物件を建てる際の借り入れ金は、アパート/マンションと一緒に相続人に相続されます。

相続する物件が空室だらけで経営が不振だと、借り入れ金を完済するまでに相続人はずっと赤字をかぶることに。

「目先の相続税さえ安くすればいい」という考えは捨てて、長期的にみて安定した収益が見込める土地活用を心がけましょう。

不動産にすると遺産分割が難しくなる

相続人が複数いる場合、相続財産を数人で共有することが考えられます。

この場合は相続した住宅を建て替えるにも売却するにも、共有している相続人全員の承諾がいるのでとても厄介です。

「分割するにしてもまだ更地の方が楽だった」なんてことにならないよう、活用は慎重に検討しましょう。

二次相続も視野に入れなくてはならない

相続が済んだらひと安心、というわけではなく次の相続を考慮しなくてはならない場合もあります。

被相続者の配偶者がなくなられた場合におこる相続が第二次相続です。

この期間が短い場合、配偶者の相続した財産には相続税が二重にかかり大きな損失となってしまうことも。

後述する配偶者への相続税額軽減も便利ですが、続いて起こる第二次相続も踏まえたトータルの節税を考えるようにしましょう。

認知症のリスクに注意

建物の売買は認知症の診断を受けた人には認められません。

被相続人が近年増加傾向にある認知症になってしまう前に、相続税対策を完遂できるように注意しましょう。

土地活用以外の相続税対策も併用できる【現金の相続対策 e.t.c.】

相続財産の40%以上を土地が占めているとはいえ、現金も含めた相続税対策も気になるもの。

ここでは現金財産の贈与も含めた土地活用以外で相続税対策ができる方法を紹介します。

①不動産を法人所有へ名義変更する

これは土地にまつわる節税のもう一つの手段です。

土地を個人所有の法人へ売却、相続したい相手を役員として家賃収入を給与という形で分配することで、財産を直接相続人に渡すことができます。

法人設立の難易度は少し高いものの、不動産の名義変更は効果的な相続税対策と言えるでしょう。

ただ不動産からの家賃収入があることが条件になるので注意が必要です。

②生前贈与する

財産を生前に贈与することで、支払いの生じる相続税の額を下げようという対策です。

贈与に関して規定された「非課税枠」と呼ばれる税金のかからない受け渡しを利用して財産を譲渡していきます。

ここでは現金財産※を相続する際に利用できる非課税枠3種類を見ていきましょう。

※生前贈与を土地/不動産に適用することも可能ですが手間と高額な諸経費のため、現金財産のみ贈与することを推奨します。

【非課税枠①】基礎控除

非課税枠のうち最も基本的なものが「贈与税の基礎控除」です。

贈与税には1人年間110万円までの基礎控除枠があり、その金額以内であれば一切の課税がありません。

この非課税枠を利用して、毎年少額分ずつを贈与する「暦年贈与」という形で移譲します。

【非課税枠②】おしどり贈与

夫婦間の相続では是非とも活用してほしいのが居住用不動産の配偶者控除(おしどり贈与)。

配偶者に対して住居としての不動産、もしくはその購入/建築費用を贈与する際に贈与額から2,000万円まで控除が認められます。

住居にまつわる必要性から「3年以内の生前贈与加算」の対象にならないことも利点。

この贈与法では2,000万円以内の土地/不動産の譲渡も現実的なので考えてみてください。

ただし、上で紹介した二次相続の際の負担も加味しましょう。

【非課税枠③】相続時精算課税制度

満60歳以上の直系祖父母・父母からの贈与では相続時精算課税制度が利用できます。

相続時精算課税制度とは、生前に贈与された財産に対する税金が相続時にまとめて課税される制度。

相続時精算課税制度を利用すると2,500万円までの贈与が非課税、それを超えた分は20%の贈与税率になります。

相続税以上の税金を払うことなく特定の子や孫へ財産を贈与することができるということです。

また相続税の課税は贈与時の時価で計算するので、今後価値が上がる財産を贈与すれば大幅な節税になることも。

この制度に関しては110万円の基礎控除との併用はできず、選択制になところに注意しましょう。

例えば相続時精算課税制度を利用すると、被相続人からの暦年贈与は受け取れなくなります。

③生命保険を利用する

生命保険契約によって相続発生後に支払われる保険金については「500万円×法定相続人の人数」まで相続税が非課税になります。

この非課税枠を利用することで一定額を非課税のまま相続することが可能です。

保険会社の中には高齢でも健康診断なしで加入できる保険を用意しているところもあるので、利用できないか検討してみましょう。

④養子縁組を利用する

養子縁組を行い、相続人を増やすことで非課税控除額を増やす方法です。

上限があり無制限に行える手法ではありませんが、相続税対策として利用可能な手段です。

⑤お墓や仏壇を生前に購入する

これはお墓や仏壇が非課税の財産になることを利用した方法です。

額としてはあまり大きくはできませんが、手軽にできる節税手段として検討する人も増えています。

（参照：【不動産の相続税計算方法まとめ】土地や建物の相続税評価額はいくら？）

当記事では土地所有者に向けた相続税減額の仕組みとその方法を解説してきました。

土地活用を用いた相続税減額とは、土地が人のために利用されることで未来の利用者、土地所有者が双方に得をする仕組み。

相続の意味でも、財産の中で大きな割合を占める「土地」を残すことは次の世代の相続人たちのかけがえのない財産になります。

この記事でご紹介した知識があなたと、あなたの相続人の幸せにつながることを願ってやみません。