「100坪の土地はどんな土地活用ができるの？」
「100坪の活用方法って何が一番儲かるの？」
「100坪の土地活用を失敗しないためにはどうすればいいの？」
こんなお悩みを抱えている人に向けて、100坪前後の土地活用について徹底解説します。
- 100坪はどのくらいの広さか
- 100坪の土地を活用すべき理由
- 100坪のおすすめ土地活用方法6種類
- 土地活用前に利用すべき土地活用一括資料請求について
- 100坪の土地活用に失敗しないためのコツ
おすすめの土地活用は「100坪±30坪程度」であればほとんど変わりません。
70～130坪の土地を所有する人も、本記事を参考にして土地活用を始めてください。
100坪の広さとなると、高収益を生む土地活用が期待できます。
ただし間違った方法を選んでしまっては、せっかくの広さも台無しに…。
土地活用前には必ず、資料を一括請求して複数社の土地活用プランを比較しましょう。
おすすめの資料請求先は、NTTデータグループが運営する「HOME4U」。
HOME4Uは1分程度の申し込みで、最大7社からプロが考えた事業プランをもらえます。
もらったプランをよく比較・検討して、100坪の土地活用を成功に導いてください。
Contents
100坪の土地はどのくらいの大きさ？
具体的な広さのイメージ
1坪は約3.3㎡なので「100坪＝約330㎡」になります。
具体的な広さのイメージは以下の通り。
100坪に相当するもの
- 5レーン程度の25mプール1つ分
- テニスコート1.25面分
- コンビニ3軒分
- 駐車場14台分
- 卓球台80台分
- 畳200枚
100坪の土地はとても広く、さまざまな土地活用を検討できるでしょう。
一方で選択肢の多さから、どの土地活用がベストか判断に迷うかもしれません。
また、広いがゆえに接道の長さや形状によって土地活用方法は限定される可能性もあります。
いずれにせよ放置しておくのはもったいないので、覚えておいてください。
～監修者の一言～
坪とは、メートル法の導入前に使われていた尺貫法における面積の単位です。1坪は約3.3㎡。
また、不動産取引において売買契約書・重要事項への記載について「坪」の使用は禁止されています。
関連記事所有する土地が150坪を超える人は以下の記事を参考にしてみてください。
100坪の土地を活用すべき3つの理由
100坪を土地活用したほうがいい理由は3つあります。
- 大きな収益を生み出すことができる
- 放置しても固定資産税はかかってしまう
- 相続税対策になる
それぞれの目的に適した土地活用を始めることが重要です。
関連記事以下の記事では土地活用のメリットや事前に検討すべき項目について解説しています。
①大きな収益を生み出すことができる
100坪の土地活用が成功すれば単純な話、たくさん稼ぐことができます。
土地活用によっては、現在の収入を大幅に超えることも夢ではありません。
初期費用をかけられれば、さらに利益は大きくなるでしょう。
しかし土地活用の種類によっては、数千万円以上の初期費用が必要なケースも…。
ただし初期費用があまりかからない土地活用もあるので安心です。
リスクを低く抑えたい人は、初期費用が少ない土地活用を優先的に検討してください。
■初期費用があまりかからない土地活用
・駐車場経営
・トランクルーム経営
・商業施設経営
■初期費用が高くなりやすい土地活用
・アパート経営
・戸建賃貸経営
・医療施設経営
②放置しても固定資産税はかかってしまう
土地を所有して使わず放置していたとしても、固定資産税の支払いが必要です。
たとえば評価額30万円/㎡の土地を所有すると、固定資産税は以下のようになります。
■固定資産税の計算式：評価額×土地の面積（㎡）×1.4（税率）
30万円×330㎡×1.4％＝1,386,000
→138万6,000円（年4回にわけて納税する）
評価額によっては税負担が大きくなるので、何か対策をとらないといけません。
賃貸経営は固定資産税対策になる
住宅を建てる土地活用をすると、固定資産税の軽減措置が適用できます。
たとえば100坪の土地にアパートを建築した場合、土地の固定資産税は以下の通り。
【条件】
- 階数：3階
- 戸数：12
- 間取り：1k
【軽減措置】
住宅1戸につき200㎡まで土地の価格が1/6に減額
【計算式】
固定資産税＝土地の評価額×土地の面積（㎡）×軽減措置（1/6）×1.4％（税率）
30万円×330㎡×1/6×1.4％＝231,000
→固定資産税は23万1,000円
更地の場合は固定資産税が約138万円なので、100万円以上の節税になります。
固定資産税の負担を減らしたい人は、土地活用をするべきといえるでしょう。
関連記事固定資産税についてさらに詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。
③相続税対策になる
更地に賃貸住宅の建設すると「貸家建付地」となり、相続税評価額を減額できます。
評価額1億円の更地を貸家建付地にした場合の、相続税評価額の減額の例は以下の通り。
【貸家建付地の減額割合】
減額割合＝借家権割合×借地権割合×賃貸割合
- 借家権割合…全国一律30%
- 借地権割合…地域により変動（30%から90%）
※東京の場合は70%程度 - 賃貸割合…賃貸面積の割合で決まる（全戸賃貸なら100%）
【計算式】
減額割合＝30%（借家権割合）×70%（借地権割合）×100%（賃貸割合）＝21%
1億円×21%＝2,100万円
1億円−2100万円＝7,900万円
→減額後の相続税評価額は7,900万円
このケースでは、相続税評価額を2,000万円以上減額することができました。
将来相続する予定のある人は、土地活用で相続税対策をするのがおすすめです。
関連記事土地活用で相続税対策をしたい人は以下の記事をチェックしておきましょう。
100坪のおすすめ土地活用方法6種類
100坪の土地活用でおすすめな土地活用は以下の6つです。
【土地活用別の特徴】
| 土地活用の種類 | 収益性 | 節税効果 | 初期費用 （手軽さ） |
|---|---|---|---|
| ①アパート経営 | ◎ | ◎ | △ |
| ②戸建賃貸経営 | 〇 | ◎ | 〇 |
| ③医療施設経営 | ○ | △ | △ |
| ④トランクルーム経営 | △ | △ | ◎ |
| ⑤駐車場経営 | △ | △ | ◎ |
| ⑥商業施設経営 | 〇 | △ | ナシも可能 |
固定資産税や相続税の節税をのぞむ人は、①か②を優先的に選択しましょう。
①～⑤を選べないときは、初期費用ゼロの⑥商業施設経営を検討してみてください。
また各活用方法の収支例では、実質利回りの目安を提示しています。
利回り＝初期費用に対して1年間でどのくらいの利益が出るのか算出したもの。
利回りは大きくわけて2種類ある。
・表面利回り…経営に必要なコストを計上せずに算出
・実質利回り…経営に必要なコストも計上して算出
経営の参考にすべきはコストを勘案した実質利回り。
仮に実質利回りが20%ならば初期費用を5年で回収することになる。
関連記事：土地活用における"利回り"との正しい向き合い方【利回りの相場・平均も紹介】
①アパート経営
100坪のアパート経営で考えなければならないのは、駐車場を設置するかどうか。
例えば単身世帯向けのアパートの場合、設置はしない方が良いでしょう。
- 近くに利用できる駐車場が多くある
- 駅の周辺で車を所有する人が少ない
上記のような条件を満たしている人は、駐車場のないアパート経営でも有利に働きます。
一方で郊外や車社会の地域の場合は、次に紹介する戸建て経営を検討してみてください。
100坪の土地におけるアパート経営の収支例
【条件】
- 土地面積：100坪
- 坪単価：50万円
- 建ぺい率：60%
（建ぺい率…敷地面積に対する建物を真上から見た際の面積の割合のこと） - 建物詳細：3階建て、1K、12部屋
【初期費用】
100坪×坪単価50万円×建ぺい率60%×3階＝9,000万円
9,000万円＋工事費用1,000万円＝1億円
【収支概算】
12部屋×8万円（家賃）×12ヶ月×稼働率90%＝年間収入1,036万8,000円
1,036万円−年間コスト400万円＝年間利益636万8,000円
■実質利回り：636万8,000円÷1億円×100＝6.36％
②戸建賃貸経営
賃貸経営はアパート経営の他に戸建経営があります。
先述した通り、駐車場の設置が必須な地域におすすめの賃貸経営です。
100坪の土地であれば、50坪ずつにわけて2戸建設することもできるでしょう。
またアパート経営に比べて戸建賃貸経営は、キッチンやトイレなどは基本的に家に1つずつ。
アパートのように各部屋に設置しなくていいので、初期費用を抑えられるのが特徴です。
- 周辺地域が車社会
- 初期費用を抑えた賃貸経営がしたい
上記のような人は、戸建賃貸経営を優先的に検討してみてください。
100坪の土地における戸建賃貸経営の収支例
【条件（1戸あたり）】
- 土地面積：50坪
- 坪単価：50万円
- 建ぺい率：70%
- 建物詳細：2階建て（3LDK）
【初期費用】
50坪×坪単価50万円×建ぺい率70%×2階＝3,500万円
3,500万円＋工事費用100万円＝3,600万円
3,600万円（一戸当たりの建築費用）×2（総戸数）＝7,200万円
【収支概算】
2戸×20万円（家賃）×12ヶ月×稼働率100%＝年間収入480万円
480万円−年間コスト10万円＝年間利益470万円
■実質利回り：470万円÷7,200万円×100＝6.5％
③医療施設経営
100坪の土地であれば、小規模の医療施設経営が可能です。
一般的には無床診療所を経営するケースがほとんど。
無床診療所とは？まず診療所と病院は病床の数でわけられる。
- 診療所…病床が19以下
- 病院…病床が20以上
よって無床診療所はベッドがない診療所を指す。
無床診療所とはいえ、建築費用は1億円程度はかかると考えて間違いありません。
また、テナントの募集には医療専門のシーリング業者に依頼するのがオススメです。
100坪の土地における医療施設経営の収支例
【初期費用】
建築費8,000万円＋工事費用3,000万円＝1億1,000万円
【収支概算】
賃料100万円×12ヶ月＝年間収入1,200万円
年間収入1,200万円−年間コスト100万円＝年間利益1,100万円
■実質利回り：1100万円÷1億1,000万円×100＝10％
④トランクルーム経営
100坪の土地であれば、4室1基のトランクルームを8基設置できます。
トランクルーム経営の中では、かなり大規模なトランクルームといえるんですね。
ただしトランクルームは法的に設置できない地域があるので要注意。
所有地で経営ができるか、以下の手順で調べてみてください。
トランクルーム経営が可能か調べる手順
- 都市計画区域内の土地であるかどうか
→都市計画区域でない場合は経営が可能 - 都市開発計画区域内の場合は市街化区域内の土地であるか
→市街化区域でない場合は経営が可能 - 市街化区域内の土地の場合は用途地域の何に該当するか
→用途地域によって経営ができるかどうか変わる
※用途地域…土地をどのように使っていいのかを決めたエリアごとの建築ルール
物静かな住宅街にある土地は、設置できない可能性が高いので注意しましょう。
100坪の土地におけるトランクルーム経営の収支例
【初期費用】
8基×1基あたりの設置費用110万円＝880万円
880万円＋工事費用100万円＝980万円
【収支概算】
32室×賃料1万円×12ケ月×稼働率90%＝年間収入345万6,000円
345万6,000円−年間コスト80万円＝年間利益265万6,000円
■実質利回り：265万6,000円÷980万円×100＝27%
関連記事トランクルーム経営についてさらに詳しく知りたい人はチェックしてください。
⑤駐車場経営
100坪の土地では、15台前後の駐車スペースを設置できます。
「月極駐車場」か「コインパーキング」いずれかを選ぶことになるでしょう。
◎駐車場経営はどちらかを選択することになる
＜月極駐車場＞
【メリット】
- 対応する土地が多い
- 月単位で貸し出すため安定した収入が見込める
- 精算機などの設置が不要なので駐車台数を多く確保できる
【デメリット】
- 空きが出た場合の収入は一気に減ってしまう
- コインパーキングよりも収入は少なくなる可能性が高い
＜コインパーキング＞
【メリット】
- 稼働率次第で高収入が見込める
- 自己所有となるため他社からの制約を受けない
【デメリット】
- 需要のあるエリアでないと経営が厳しくなる
- 精算機などの設置が必要なので駐車台数は少なくなる
また駐車場経営は、初期費用が少なく次の土地活用への移行もカンタン。
初期費用を数年で回収できるので、つなぎの土地活用として有効です。
100坪の土地におけるコインパーキング経営の収支例
【条件】
100坪の更地
【初期費用】
舗装費用：165万円
※アスファルト舗装は1㎡あたり5,000円が目安
【収益概算】
（昼間）14台×200円×12時間×365日＝1,226万4,000円
（夜間）14台×100円×12時間×365日＝613万2,000円
（1,226万4,000円＋613万2,000円）×稼働率15%＝年間収入275万9,400円
年間収入275万9,400円−年間コスト220万円＝年間利益55万9,400円
■実質利回り：55万9,400円÷165万円×100＝34%
関連記事駐車場経営の経営方式なども詳しく知りたい人は参考にしてみてください。
⑥商業施設経営
100坪前後あれば、以下のような商業施設がテナント候補となるでしょう。
100坪程度の土地に見られる商業施設
- 食品スーパー
- ドラッグストア
- ファストファッション店
- フランチャイズ飲食店
ただし建築費用はオーナーかテナントのどちらが負担するのか、決めておく必要があります。
100坪となると商業施設の建築費用は高く、1億円を軽く超えることも…。
そのため土地をテナントに貸し、建築はテナント側に任せるのがオススメ。
そうすれば、初期費用なしで毎月安定した収入を得ることが可能です。
また駅前など人が集まる場所の周辺であれば、土地活用は成功する可能性が高いといえます。
100坪の土地における商業施設経営の収支例
【初期費用】
土地を貸すのみなので初期費用なし
【収支概算】
1坪の地代目安3,000円×100坪×12ヶ月＝年間収入360万円
年間収入360万円−年間コスト0円＝年間利益360万円
関連記事商業施設での土地活用を検討している人は以下の記事もチェックしてみてください。
100坪の土地活用前にまずは資料請求から
土地活用一括資料請求で複数のプランを比較すべし
ここまで100坪の土地におすすめの活用方法を紹介しました。
ただし紹介した活用方法の中で、どれが最適な土地活用方法なのかわかりませんよね。
土地活用の選択においては、一般の人には判断が難しい「立地条件」が重要です。
- 周辺に同じ施設があるのか
- 人口の多さ
- 駅からの距離
- 周辺住民の年齢層や家族構成
- 近隣施設
そこでおすすめなのが「土地活用一括資料請求」。
一度申し込めば入力情報をもとに、複数社から土地活用のプランがもらえます。
プロが立地条件を考慮した上でプランを提案するので、土地活用の選択肢を絞れるでしょう。
関連記事以下の記事では土地活用資料一括資料請求についてさらに詳しく解説しています。
おすすめの資料請求先は「HOME4U」
HOME4Uは利用者700万人以上の、日本最大級の土地活用一括資料請求サービス。
NTTデータグループが運営していて、高い信頼性を誇る業者しか登録されていません。
100坪の土地活用は面積が広い分、失敗したときのリスクが大きいです。
HOME4Uに登録する業者は43社と、本当にノウハウが豊富な精鋭中の精鋭だけ。
（他のサービスでは100～400社が登録されている）
そのためHOME4Uを利用する時点で、土地活用は限りなく成功に近づくでしょう。
最大7社からの土地活用プランを比較できるので、まずは気軽に申し込んでみてください。
資料請求から土地活用開始の流れ5ステップ
◎HOME4Uにおける資料請求～土地活用開始の流れ
- 申し込みフォームに本人情報や土地情報を入力
（スマホやパソコンで必要項目を入力） - 複数社が提案する土地活用プランを受け取る
（土地活用プランを提出するのは最大7社） - もらった土地活用プランを比較検討
（複数の土地活用プランから自分が納得するプランを絞り込む） - 絞り込んだプランの業者と詳しい計画を立てる
（絞り込んだプランの業者と話し合いプランを具体化） - プロと一緒に立てた綿密な計画の土地活用を始める
（緻密なプランのもと土地活用をスタート）
○土地活用の目的
→収益化・相続税対策・固定資産税対策のどれがメインか
○初期費用の予算
→自己資金で始めたい、ローンを組んで始めたい
○どのくらいの収益を出したいか
→可能な限り高い収益性を出したい、税金を賄える程度の収益性を出したい
○土地の将来性
→将来的に相続するまで活用したい、相続は考えず自分でしばらく所有したい
○土地活用の管理
→普段は仕事があるので管理できない、自分で管理してメインの収入源にしたい
100坪の土地活用を失敗しないためのコツ4つ
「収益化に成功するどころか莫大な借金だけが残ってしまった…」
このような事態にならないために、以下の4点をしっかりと頭に入れておきましょう。
- 不動産会社の担当者の意見に流されない
- 初期費用や利回りの計算は綿密にしておく
- あらゆるリスクを想定しておく
- 土地活用を始めてからも勉強を怠らない
すべてのコツを実践して、土地活用が失敗するリスクを限りなく低くしてください。
①不動産会社の担当者の意見に流されない
100坪の土地は不動産会社にとっては大きな案件といえます。
相談者のことは考えず、会社の利益のみを考えている可能性も否めません。
そのため不動産会社を完全に信じ切ってしまうのはリスク大。
何か疑問点や気になることがあれば、すぐに質問するようにしてください。
担当者に力量があるのか知りたいなら、わざと以下のような質問をしてみましょう。
◎担当者に聞いておくべきこと
- なぜこの土地活用方法をすすめるのか
- 実際にどのくらいの利益が出ると踏んでいるのか
- 初期費用や税金はどのくらいかかるのか
- 勧めてくる土地活用方法で考えられるデメリットは何か
- 集客や入居者をどのように集めるのか
曖昧な回答や都合の良い話しかしない場合は、信頼できない担当者の可能性が高いです。
少しでも不信感を抱いたら迷わずに他の業者に依頼することをおすすめします。
担当者の意見を鵜呑みにして失敗した例
土地活用を検討していたAさんは、担当者からアパート経営を勧められました。
提示された利回りも非常に高く、即決して土地活用を始めることにしたんですね。ただ実際に土地活用を始めてみると、まったく利益が出ませんでした。
それは担当者が実質利回りではなく表面利回りを提示していたからです。
実際には多額の経営コストがかかり、毎月赤字を出すことに…。
さらに毎月の赤字に加えて返済を滞納し続けたAさんは結局、自己破産することになります。
②初期費用やランニングコストは綿密に計算しておく
土地活用を始める際には、不動産会社と収支計画を立てます。
以下のような項目がきちんと計上されているか、確認しておいてください。
土地活用に必要な経費
- ローン返済
- 固定資産税
- 都市計画税
- 消耗品代
- 入居者募集費用
- 入退去手続きにかかる費用
- 大規模修繕のための積立金
- 共用部分の水道光熱費
- その他管理費用
特に100坪の土地活用は、初期費用やランニングコストも高額になりやすいです。
収入があっても経費を計上すると、ほぼ利益がないといった事態も少なくありません。
そのため事業計画書に記載された、経費の見方を覚えておくことが重要になります。
自信がない・数字に弱いという場合は、土地活用プランナーと手を組みましょう。
内閣府から公益認定を受ける土地活用の資格。
資格取得者は以下について専門的な知識がある。
・マーケティング
・プランニング
・事業収支計画
・権利調整、法務、税務
知識にもとづいてオーナーの土地活用をサポートする。
また知識強化のためにオーナー自身が資格取得することも珍しくない。
関連記事：土地活用プランナーって何？相談先としての特徴や資格取得の是非について解説！
③あらゆるリスクを想定しておく
事業計画をどんなに詳しく立てても、必ず想定外のことが起こります。
どんなことが起こってもダメージが少ないように、あらゆるリスクを知っておきましょう。
◎土地活用の主なリスク
- 空室リスク
→いつまでも入居者が決まらない、利用者が日ごとに減っていく - 賃料下落リスク
→建物の劣化や経営悪化などにより賃料を下げなくてはいけなくなる - 金利上昇リスク
→金利変動からローン返済の負担が大きくなる - 修繕リスク
→建物の質が悪かったために定期的に修繕費用がかかってしまう - 入居者リスク
→自殺や殺人により事故物件となる、家賃滞納により訴訟に発展する - 自然災害リスク
→地震や火事により建物が滅失する、経営できずに無収入となる - 税制改正リスク
→節税対策が無効化してしまう - 市場変動リスク
→街の開発や衰退によってニーズやターゲット層が変わってしまう
プロに相談する際は、上記の対処法もしっかり聞くようにしてください。
正確に素早く対処できれば、ダメージを最小限にとどめておけるはずです。
④土地活用を始めてからも勉強を怠らない
土地活用は始めたら終わりではなく、場合によっては死ぬまで続きます。
できるなら安心して老後を暮らせるように、一定の収入を得続けたいですよね。
そのための経営が維持できるように、常日頃から土地活用の勉強を心がけましょう。
- 資格勉強をしながら知識を身につける
- 土地活用のセミナーを受ける
特に副業ではなくメインの収入源にしたい人は、資格取得を検討してみてください。
○宅地建物取引士…不動産取引の専門家になるための国家資格
○不動産実務検定…不動産運用の知識を学べる制度（日本初の不動産投資専門資格）
○ファイナンシャルプランナー…金融・税制・不動産など幅広い知識の専門家
関連記事：アパート経営・マンション経営に"資格"は必要？経営を成功に導く資格4つを紹介！
ここまで100坪前後の土地活用について解説してきました。
70～130坪の土地におすすめの活用方法と、実質利回りの目安は以下の通り。
- アパート経営
→実質利回りの目安：6.36% - 戸建賃貸経営
→実質利回りの目安：6.5% - 医療施設経営
→実質利回りの目安：10% - トランクルーム経営
→実質利回りの目安：27% - 駐車場経営
→実質利回りの目安：34% - 商業施設経営
→初期費用ナシで始められる
（建築をテナントにまかせて土地だけ貸すケース・リスクは低いが収入も低い）
上記の中で実質利回りが一番高いのは駐車場経営です。
しかし一番儲かるというわけではないので注意してください。
（実質利回りはコストを考慮した初期費用の回収率を指す）
また土地にどの活用方法が一番合っているかを判断するのは、一般の人には難しいです。
特に100坪ほどの土地となると選択肢が多いので、さらに困難だと思っておきましょう。
そこで利用するべきなのが、HOME4Uへの「土地活用一括資料請求」。
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プロが提案するプランを比較検討すれば、これだ！と思う土地活用が見つかるはずです。
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