郊外物件で見るべきポイント
～実際の物件を使って解説～

今回、不動産と証券投資について発信するブロガー「りーまん」氏にご寄稿いただきました。

りーまん氏の所有する4件の物件はすべて埼玉県の郊外にあります。

郊外物件を中心に不動産投資を行うりーまん氏に

• 郊外物件のメリット・デメリット
• 戸建とアパートの比較
• おすすめの郊外エリア

についてご解説いただきました。

郊外物件の購入を検討されている不動産初心者の方は、ぜひご一読ください。

大家としてのこれまで

土地勘のあるエリアの物件を購入

私は、2018年冬の築古戸建（埼玉県狭山市・築39年）購入を皮切りに大家業を始めました。

以来、埼玉県南部郊外エリアの築古物件を中心に購入し

• 戸建…1棟
• アパート…3棟14戸

を保有するに至りました。
※2020年1月現在。

現在は兼業大家なのでなかなか物件を見に行けません。

それでも戸建は自主管理で、それ以外はそれぞれ異なる管理会社や共用部分清掃会社に依頼中です。

とはいえ、2か月に1回以上は全物件を自分の目で見るようにしています。 

埼玉県南部の自宅から、車で概ね1時間以内でどの物件にも到着可能です。

なお、埼玉県には14歳の時に父の転勤でさいたま市に引っ越してから約20年間は住んでいます。
（20代後半に5年ほど23区内に住んでいました。） 

そのため、購入しているのは土地勘があるエリアの物件です。

不動産業界の業務経験を大家業に反映

大家業は、20代後半くらいから漠然と将来挑戦してみたいと考えていました。

実際には、2017年から主に

• 大家さんのコラム・ブログ等で大家業の考え方を身につける
• 土地勘があるエリアでの新着物件を実際に見に行って見る目を養う
• 各物件の地元不動産会社を訪問し賃貸市況について尋ねる

などして、知識を蓄えていきました。 

ちなみにプロフィールにもある通り大家としては新米ですが、不動産業界には新卒以来18年ほど本業として従事しています。

大卒後、都内マンションを対象とした不動産売買仲介会社にて約7年勤務。

29歳の時に不動産管理会社に転職し、以後建物内外の維持修繕・日常管理等の企画提案を仕事としてきました。 

よって、本業における業務知識も生かしながら大家業に取り組んでいるところです。 

郊外物件の特徴とは

郊外・中心地・地方の物件を比較

ここでは、郊外物件とその他の物件を比較してみたいと思います。 

物件の定義としては以下の通りです。 

3つの比較ポイントを表にまとめましたので、ご確認ください。 

表１	価格帯	表面利回り	融資利用
郊外物件	1000万円前後から	8~12％	可能
中心地物件	4000万円前後から	5~7％	可能
地方物件	数百万円から	15％以上	やや難しい

郊外物件のメリット 

郊外物件は、比較的低価格ながら中心地物件と比べて高い利回りを得ることができます。

首都圏近郊なら複数の地域金融機関（地方銀行、信用金庫等）があるので、木造築古物件でも融資が受けられる可能性が高いです。

金融機関を競合させて

• 低金利
• 長期返済期間
• 低自己資金

などのより良い条件での融資を引き出せるケースも。 

なお、収益物件への融資には各金融機関ごとに対象エリアや融資者の住所地に制限があります。

そういう意味では、居住コストの低い郊外に住むことは地元の金融機関に融資相談を持ちかけやすく賃貸経営上のメリットになるとも言えるでしょう。 

郊外物件においては、運営上も次のようなメリットがあげられます。 

郊外物件のデメリット 

郊外物件のデメリットは以下の通りです。

• 地価の上昇が望みにくくキャピタルゲインや転売差益を得にくい
  →むしろ10年後15年後の土地下落リスクが考えられる
• 中心地物件と比べ賃貸需要が弱いため空室リスクが比較的高い
• 土地が比較的安価であり相続税対策などによる新築アパートが供給されるリスクが高い

主に、中心地物件との比較になってくると思います。

空室や他物件との競合というリスクは、差別化を図ることでいくらかリスクヘッジできるでしょう。
（賃料、敷金等初期費用の値下げ、高速インターネットの無料化等）

新規参入する大家への融資は厳しい

収益物件を購入するにあたって、融資利用できるか否かは非常に大きなファクターです。

しかし2018年以降スルガ銀行の不正融資問題以降、金融機関に対する金融庁の指導が強化。
（参考：『スルガ銀行不正融資問題』コトバンク　2018年）

大家業への新規参入希望者に対する融資が厳しくなっています。

従来は収益還元法を重視した金融機関もあり、一定以上の賃料収入があるRC造マンション（1億円以上）であればオーバーローン（物件価格100%＆諸費用分まで融資）が利用できました。

しかし、今は大家業の経験年数がある程度ないとオーバーローンの実行は難しいでしょう。 

実際に購入した郊外物件

ここから私が実際に購入した郊外物件について解説していきます。

①初めて購入した木造戸建

冒頭に触れた、最初に購入した戸建は以下の通りです。 

昭和50年代築でも外壁等の状態が良い和風注文住宅を購入し、リノベーションしたケースです。

DK以外が和室の4DKでしたので、1階の部屋を全てつなげて間仕切り変更し大型2LDKとしました。

郊外で駐車場がない物件でしたので競争力は低かったものの、募集3か月で戸建賃貸希望者が借りて下さいました。 

②融資を使って購入した木造アパート

また、初めて融資を利用して購入したアパートは以下の通りです。 

昭和60年代築とやや古く、外壁修繕工事がそろそろ必要な状態でした。

しかし、東武東上線の急行停車駅で人気の志木駅が徒歩圏ということで2019年夏購入。

東京地盤の地方銀行が非常に低利かつ長期に融資していただけることになり、安定的に運営できると判断しました。

2020年2月から、外壁修繕工事を実施予定です。 

戸建とアパートの比較 

では戸建とアパートではどのような違いがあるのか見てみましょう。

手残りは戸数で勝るアパートがどうしても高いですが、退去リスクの少なさは戸建に軍配が上がります。

郊外物件おすすめエリア

東京・神奈川・埼玉でおすすめの沿線

ここ2年ほどで収益物件の価格が下落し、利回りは上昇傾向にあります。

郊外の中でも

• 好立地（高路線価）
• 土地値程度で購入できる高入居率物件

などを見つければ、融資利用の道も開けるでしょう。 

私が知る限り、東京郊外でおすすめなのは次の路線です。

郊外物件は初心者におすすめ

郊外物件は、キャッシュフローを得つつ出口戦略まで含めたトータルでの利益獲得の難易度が比較的低いです。

もちろん

• 物件の目利き難易度
• 築古物件ならではの運営上のハードル

は決して低くありません。

しかし賃貸管理会社などの力を借りれば、大家業初心者でも敬遠する難易度ではないでしょう。