駐車場経営は土地なしでも稼げる？投資の流れや土地の選び方も解説！

「駐車場経営したいけど、そもそも土地がないしな…」
「土地を買ったり借りたりして駐車場経営したら儲かるのかな」

このようなギモンをお持ちの方のために、土地活用プランナーの資格を持つ筆者が土地を持ってない方向けの駐車場経営を徹底解説していきます。

結論からいうと、土地を持ってないという理由だけで駐車場経営をあきらめるのはもったいないです。

実際に借りた土地で駐車場を経営して、地代や経費を差し引いて年間約180万円稼いでいる方もいらっしゃいます。

このページでは土地活用をスタートするまでの流れはもちろん、駐車場向けに土地の選び方も解説しているので参考にしてみてください。

駐車場経営は土地なしから始めても採算があう

冒頭でも申したとおり、土地なしで始めた駐車場経営も軌道にのれば十分採算が合います。

ここでは具体的なモデルケースや実際の経営例を見ながら、土地なし駐車場経営の採算性を紐解いていきます。

駐車場用の土地は借地で用意するのがおすすめ

駐車場用の土地を手に入れる方法は以下の2つ。

• 借地する
• 土地購入する

筆者はリスクが少なくて利回りが優秀な借地をおすすめします。

実際に東京都荒川区で賃料25万円の土地で駐車場経営した場合の収益を試算してみました。

稼働率25％程度の利用者を得ることができれば年50万円の利益になります。

土地購入すると利回りが悪くなる

土地を購入すると初期費用が重くのしかかるので、借地の場合よりも利回りが悪くなります。

先程と同じ土地を3000万円で購入した場合を見てみてください。

【利益】

	収入
売上(稼働率30％)	468万円/年
保守管理費	▲24万円/年
固定資産税	▲15万円/年
利益	429万円/年

【初期費用】

初期費用	料金
土地代	3,000万円
土地整備費	60万円
駐車機器	300万円
初期費用合計	3,360万円

【実質利回り】

稼働率	売上	利益	実質利回り
40％	622.8万円	583.8万円	17％
30％	468.0万円	429.0万円	13％
25％	388.8万円	348.8万円	10％
23％	360.0万円	321.0万円	9.5％

稼働率40％を達成しても、実質利回りは17％。
借地の場合と比べると60％以上落ち込むことになります。

「どうしても土地を買いたい」という人は貸地を契約し、経営が軌道に乗りそうなら満了後に買い上げという形も検討してみてください。

土地なしの状態から駐車場経営を成功させた例

①名古屋市Ｔ・Ｓさんのケース（借地して駐車場経営）

郊外の住宅地に土地を借りてコインパーキングを運営、経営に成功しているケースです。

初期費用	260万円
売上高	24万円/月
土地の賃料・管理費	9.2万円/月
利益	14.8万円/月
利回り	68%
投資回収期間	18ヶ月

※売上高詳細：1時間料金200円×24時間×30日×駐車場台数6台×稼働率28%=24万円/月

6台のパーキングを運営していて売上はおよそ一ヶ月24万円。

土地の賃料や維持・管理費に9万2千円がかかりますが月14.8万円の利益です。

機械や看板、誘導灯といった初期設備の設置料が260万円かかりましたが、利回りは68%。

初期費用は18ヶ月で回収できます。

②さいたま市Ａ・Ｏさんのケース（土地購入して駐車場経営）

土地を購入し7台分のコインパーキングを運営に成功しています。

初期費用	6,000万円
売上	32万円/月
保守管理費	3万円/月
収益	29万円/月
利回り	5.8％
投資回収期間	17年3ヶ月

※売上高詳細：1時間料金250円（夜間1時間100円、昼間15分100円）×24時間×30日×駐車場台数7台×稼働率25%=32万円/月

土地購入費と舗装・工事費用、それに伴う手続き費用で初期費用は6千万円でした。

一か月あたりの売り上げは32万円で保守管理料に3万円を支払っているため利益は29万円。

投資利回りは5.8％、初期投資回収まで17年3ヶ月となります。

土地なしから始める駐車場経営と他の投資を比較

土地なし駐車場経営は他の不動産投資と比べてもローリスク・ハイリターンの投資になります。

	駐車場経営(土地賃貸)	戸建て経営	アパート経営
初期投資	0円~数百万円	1,000万円	3,000万円
開設まで	1~2週間	2~3ヶ月	3ヶ月以上
売上	10万円/月	10万円/月	20万円/月
利回り	36％	12%	8%
リスク	ほぼナシ	入居者不在で収入0	入居者不在で収入減

※上記の表は自己資金で始める場合を仮定しています。

借地で経営を始めれば、初期投資で1000万円を超えるお金を用意する必要はありません。

また利回りも3倍～5倍近くあるので、初期費用を最速5倍のスピードで回収できます。

※パーキング会社大手のタイムズが基準に設定している「稼働率48％」のもとで達成できる利回りを記載しています。

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駐車場経営用の土地を賃貸・購入する流れ

投資家が駐車場用の土地を手に入れるまでは3ステップあります。

①駐車場を設営する土地を探す

まず重要なのは土地探し。

駐車場に向いた土地を見つけるのに重要なポイントは以下の2つです。

なるべく土地勘のある所を優先する

土地勘のある地域だと売地の情報にも詳しいはず。

好条件だと気になっていた土地があるのでしたら、さっそく駐車場に向いているか検討してみましょう。

また土地のニーズが分かるので利用されやすい駐車場を作れます。

同じ地域を利用するものとして、かゆいところにも手が届くサービスを提供できるのも強みです。

検索ワード「駐車場」はNG

土地探しに便利なネット検索で「駐車場」と検索するのはNG。

すでに駐車場として売り出している土地はすでに”利益を生む土地”としてプレミアがついて割高になってしまいます。

土地を安く購入するためにおすすめしたいキーワードは「更地」です。

小さい土地で住宅には不向きだと安く売り出されることがあります。

また古い住居が解体されずに残っている「古家付きの土地」もおすすめ。

解体費用を差し引いても割安で購入・借地できます。

【神奈川県鶴見区の土地の例】

	更地	古家付き土地	月極駐車場
大きさ	140㎡	160㎡	110㎡
土地費用	2,300万円	2,320万円	3,200万円
コインパーキングへの 改修費用	60万円(土地整備費) 300万円（機器費）	90万円(古家解体費) 60万円(土地整備費) 300万円（機器費）	300万円（機器費）
合計	2,660万円	2,770万円	3,500万円

②台帳を用いて土地主を探す

法務局や市役所や町役場、村役場が所有している土地台帳を活用します。

閲覧には市町村によって300～500円の手数料が必要です。

役所によっては閲覧理由の申請を含む事前手続きが必要なので調べておきましょう。

たとえば渋谷区は台帳を参照するのに、以下の手続きが必要になります。

• 事前の申出が必要です。
• 閲覧日は、後日通知します。
• 申請書類は、閲覧者1人につき1件必要です。

閲覧申出をする人は、閲覧の目的が明らかになる具体的な理由および関係書類が必要となります。詳しくは問い合わせてください。

（引用元：渋谷区ホームページ「台帳の閲覧」）

③土地主との賃貸・購入交渉に移る

めぼしい土地とその場所の土地主を見つけたら購入・地代の交渉に入ります。

売主との直接のトラブルを避けるために仲介業者に入ってもらうのが通例。

安心して任せられる大手不動産や地元で信用のおける中規模不動産がおすすめです。

また交渉においては国土交通省の出している「土地総合情報システム」を利用して相場を把握しておきましょう。

データに基づいた価格情報を知っておくと不当に高い値段の要求に注意して取引を有利に進められます。

土地なしの場合の駐車場の経営形態

コインパーキングの運営方式には大きく分けて次の3つがあります。

3つの違いは以下の通り。

【都内住宅地に駐車場（200㎡7台駐車可能）を作った場合の例】

	全面委任	個人運営	共同運営
初期費用	0円	500万円	120万円
手間	なし	集金 掃除 レシート交換 トラブル対応 etc.	集金のみ
利益	少	多	中

※土地は賃貸することを前提に計算しています

1番手間がかからない代わりに利益が少ないのが全面委任。

逆に自営で経営すれば、手間と初期費用がかかる代わりに全面委任よりも大きな利益が見込めます。

①企業へ全面的に委任する

経験と実績のある大手駐車場経営会社に連絡してみましょう。

経営までの手順は以下の通りです。

④以降は企業がやってくれるので土地主のやることは契約まで。

利益は分割のためおよそ半分に減ってしまいますが、最も手間と失敗のリスクがかからない方法です。

②自分個人で経営をする

経営まで必要な段階のすべてを自分でまかないます。

開設までは複数の工事が必要です。

一週間ほどかけて駐車機器まで設置出来たら経営の準備完了です。

周辺調査と用途を考慮して駐車料金を設定します。

駅前では時間単位を15分と短くする、住宅地では夜料金の上限を設定するなど工夫をしてみましょう。

その後は定期的なメンテナンスと集金だけで稼ぎの全額を手にすることができます。

③企業との共同経営契約を結ぶ

完成までは個人経営と同じで、管理は企業に委託するシステムです。

少額の管理費が必要ですが、売上は土地所有者に全額入るので面倒な手間なく多くの利益をあげられます。

上記2手法の利点をあわせ持つ方法です。

駐車場経営に適した立地条件3つ

個人・企業の運営形態に関係なく、駐車場経営が儲けを出せるかは土地選びにかかっています。

土地選びは利用者数人のガラガラ駐車場も、月60万円稼ぎ出す優良駐車場も作り出す最重要要素。

ここでは個人経営者が成功するために目を付けるべき3つのポイントを見ていきましょう。

①人が集まる場所を狙う

人の行き来が激しくコインパーキングの頻繁な利用が見込めるのは、すでに駐車場も多い商業地域だけではありません。

多くの人が集まり駐車場が必要となる地域を考えてみましょう。

例えば学校は急に来訪者が現れる割に、駐車できる数に制限があります。

そのようなニーズを拾えるのがコインパーキングの利点ですね。

少し特殊な例を見ていきます。

ファミリー向け団地

ママ友同士が家を行き来する際や社用の車で帰ってきたお父さんが利用するなど用途は様々。

駐車場は登録してある車しか止められない所も多くあり、近辺の人の多さからも多様な用途が期待できます。

人気のお店の近く

大手駐車場が弱いのが人気のお店の付近といった消費者レベルの隠れた情報によるニーズ。
流行りの飲食店や美容室がいい例になります。

お店の周りに無理やりな路上駐車の車が多いなと感じたら、それは潜在的な駐車場の需要です。

まだ大手企業が進出していないエリアに駐車場経営の成功のチャンスが隠れています。

②駐車禁止エリアを狙え！

以下のようなどうしても車が止められない土地にも目を付けてみましょう。

急いでいて早く停めたいのに周りには路駐禁止エリアばかり。

そんな時にコインパーキングを見つけたら喜んで駐車場を利用してもらえます。

企業では見落としてしまう、あまり目立たない需要を拾えるのが個人経営の強みです。

③開発予定地を狙え！

 

駐車場経営においても、先のニーズを予想した投資がうまくいくケースがあります。

「新しく都市開発が起こる」という情報をキャッチしたら駐車場の需要を検討しましょう。

開発地の情報は地元では早くから漏れ出すもの。

需要が増えるという噂を拾い一番乗りするのも、地域に近い個人経営の利点です。

駐車場経営用の土地を選ぶ際の注意点

いい土地を見つけてもその土地が駐車場として活かせるとは限りません。

駐車場としての用途を殺しかねない、土地の二つの特性に注意してください。

①道路付け次第では土地が死ぬ可能性がある

いかに優良な土地でも道路との接し方によっては駐車場には不向きな土地になってしまいます。

妨げになるのは次の3つです。

ガードレールは撤去できるが…

道路を所有する都道府県・市町村に申請のもと、工事費を自己負担すれば撤去できます。

ですが例えば国道の場合は国土交通省の審査を待つなど多くの手間がかかってしまうのも事実。

歩行者の安全面の保証もしなくてはならなず、駐車場設営が難しくなってしまうケースです。

②駐車場のレイアウトが取れるか注意！

土地の形状と面した道路が駐車場のレイアウトに適しているかも駐車場設営のネックとなってきます。

レイアウトを考える上では、以下の2つが大きな要素。

適当な収納台数にする

何台分の駐車スペースが確保できるかはとても重要です。

車一台のスペースが幅2.5m×長さ5mとされていますが、出し入れ・扉の開閉の際の余裕を見ておかないといけません。

一般に車の左右＋0.7ｍ以上の幅が必要。

配置の結果大きなデッドスペースができるようでは、土地の無駄が大きく駐車場には不向きです。

駐車しやすさを意識する

入り口が狭い、切り返しのスペースがないといった止めづらい駐車場はおすすめできません。

駐車に自信のない方は止めづらい駐車場を敬遠して広い駐車場へ流れてしまいます。

また奥まった細いスペースだと利用がストレスになり、定期的に利用してくれるリピーターもつきません。

車同士をこすった際のトラブルも回避したいもの。

駐車に不向きな土地はいかに立地が良くても見送りましょう。

"土地がない人こそ"駐車場経営を視野に入れよう

ここまでお伝えしてきた通り、土地をもってない方でも駐車場経営は検討の余地アリです。

むしろ利回りは他の不動産投資よりも優秀。

0円～数十万円で土地と駐車場を用意すれば、年間で300万円オーバーの利益も夢ではありません。

また土地選びさえ間違えなければ、賃貸経営のような空室リスクを回避できます。

「土地がないから…」と断念するのではなく"土地がないからこそ"駐車場経営を検討してみてください。