【不動産の"個人売買"の注意点6つ】土地を個人で売るリスクや必要書類まで全網羅！

土地やマンション、住宅の売却は仲介業者を通さずとも個人で売ることもできます。

しかし不動産の個人売買には以下のような注意点やリスクがあるのも事実。

買主との間でトラブルが起こる可能性もあるので、土地活用プランナー所有の筆者としては不動産仲介を通した売却を推奨します。

今回は土地などの不動産を個人で売りたい方のために、個人売買のデメリット・メリットを紹介。
個人売買のリスクを乗り越えられるかどうかを見極めていきましょう。

仲介手数料を支払う必要がありますが、低リスク＆スムーズな売却をするなら仲介業者を挟むのが良いでしょう。

【仲介と個人の違い】個人売買は全ての業務を担う必要がある

まずはじめに個人売買のリスク紹介の前に、不動産仲介による売却と個人売買の業務内容などの違いを理解しておきましょう。

	個人売買	仲介
レインズへの 登録	登録できない	登録してもらえる
不動産の 広告活動	売主自身が行う	仲介業者が行う
仲介手数料	発生しない	発生する
売買契約書 の作成	売主自身が作成	仲介業者が作成
購入希望者の 物件案内	売主自身が案内	仲介業者が行う
瑕疵担保責任 の期間	最大10年間課せられる 場合もある	3ヶ月～1年間
複数の買主 へのアプローチ	複数のアプローチOK	媒介契約によってはNG
トラブルの 対応	売主自身が対応	仲介業者が対応する
買主との交渉	売買の知識がないと 話がこじれる可能性あり	間に立って交渉を進めてくれる

表から分かるように、個人の売買方法だとすべての業務を売主自身で行う必要があります。
また専門的な知識を要する業務も多く、トラブルが起きやすいのが個人売買のリスクです。

一方で仲介業者に依頼すれば、ほぼ全ての業務を担ってくれます。

仲介手数料を支払う必要がありますが、低リスク＆スムーズな売却をするなら仲介業者を挟むのが良いでしょう。

【デメリット】不動産の個人売買には6つの注意点がある

前述の仲介との違いからもわかるように、土地などの不動産の個人売買は手間と注意点が多くあります。

個人売買のデメリットがこちら。

個人売買のリスクを理解した上で、本当に個人で土地やマンションを売るかどうかを決めていきましょう。

①「広告活動」などで買主を自分で探す必要がある

親戚などの親族や友人などに土地や住宅を売ることが決まっている方は良いですが、決まっていない方は自分で買主を探さなければいけません。

一般的には個人売買の場合でも「個人売買向けの広告サイト(※)」を利用して、広告活動を行います。
※個人売買向けの広告サイトは、個人売買でも不動産情報を掲載できる広告サイトです。

不動産が売れるまでの期間は上記の対応を全て自分で行わなければいけません。

②レインズに登録できないので不動産情報を広められない

個人による不動産売買だとレインズへの登録は不可。

レインズへ登録できないので、不動産会社を通じて不動産を探している買主まで土地情報などを広めれません。

そもそもレインズとは不動産流通機構が運営する、不動産情報を提供するシステム。
レインズに不動産情報が登録されると、物件情報が全国の不動産屋で閲覧できるようになるんですね。

つまり個人売買だと上述したような広告サイトのみでしか、不動産情報を拡散ができません。

一方で不動産仲介の場合だと、基本的にはレインズ登録は義務化されています。

レインズに土地やマンションの物件情報を全国の不動産屋に広めるなら、仲介を依頼する他ありません。

③「売買契約書」「重要事項説明書」などの必要書類を自分で用意する

個人で不動産を売却する場合は、以下の書類を全て自分で用意する必要があります

必要書類ごとの用途と記載内容はこちら。

【必要書類】	用途	内容
売買契約書	売買契約を結ぶ際に必要	売買契約における瑕疵担保責任や手付金などの取り決め
重要事項説明書	買主が住宅ローンを組む場合に銀行等の審査に必要	登記簿に記載された事項・電気やガスなどの供給施設及び排水施設の整備状況・契約解除などの重要事項を記載した書類
不動産物件 内容表示書	国土利用計画法(※)により届出対象不動産の場合に都道府県知事などに提出する	周辺地図や土地面積、築年数といった不動産の情報
売買物件引渡完了確認書	不動産を引き渡したことを証明するもの	不動産を引き渡した日を記載

中でもトラブル回避に必要な重要事項説明書は、宅地建物取引士の資格を持つ人でないと作成・内容の説明ができません。

そのため重要事項説明書を用意する＆買主に内容を説明するためには、宅建士に依頼する必要があります。

また売買契約書の取り決めは法律が絡む事項もあり、不動産売買の専門知識が必須。
売買契約書を正しく作成するためには、不動産売却の勉強が欠かせません。

重要事項説明書の作成依頼の料金は不動産会社によって異なりますが、10万円以上はかかります。

売買契約書を依頼した場合も50,000～100,000円は見ておいてください。

売買契約書と領収書には収入印紙が必要

不動産売却時の印紙の有無は、売買契約書と領収書で異なります。

売主と買主が契約を締結する際の売買契約書には収入印紙を貼る必要があります。

不動産の売却価格ごとの印紙税額がこちら。

売却価格	印紙税額
500万円以下	1,000円
1,000万円以下	5,000円
5,000万円以下	10,000円
1億円以下	30,000円
5億円以下	60,000円
10億円以下	160,000円
50億円以下	320,000円
50億円以上	480,000円

売買契約書は売主と買主のそれぞれが保管するため2通作成するので、収入印紙も2枚必要です。
例えば2,000万円の土地を売る場合、1万円の印紙を2枚用意しなければなりません。

また個人の「営業に関わらない売買」なら領収書は非課税対象。
個人事業主のように営利目的の売却だと、印紙税が発生するので覚えておきましょう。

④瑕疵担保責任が"最大10年間"課される恐れもある

個人売買・仲介による売却に関わらず、土地などの不動産を売ると売主には瑕疵担保責任が課せられます。

瑕疵担保責任の期間は、個人売買と仲介で異なります。

このように個人の売買方法だと、期限は買主の希望次第。

しかし瑕疵担保責任の消滅時効は、民法の消滅時効の原則で10年と定められてます。
(参考：国民生活センター)
つまり個人売買だと、最大で10年間の責務期間が課せられるケースもあるということ。

お互いに納得のいく契約を結ぶためにも、買主とよく話し合って瑕疵担保責任の期間を決める必要があります。

⑤トラブルがあれば自分で対処しないといけない

仲介業者に依頼していればトラブルが起きても対応してくれます。

しかし個人売買では頼れる人がいません。
自分で全てトラブルに対処する必要があります。

考えられる個人売買の主なトラブルがこちら。

上述したように個人売買だと売買契約書を作成するのは売主サイド。
不動産売却の知識がない場合は、契約書に漏れや不備がある可能性は十分ありえます。

弁護士に依頼することもできますが、相談だけでも1時間 1万円が相場。

余計な手間と費用がかかるだけです。

トラブル対応は難しいので、未然に防ぐためにも双方が納得いくまで話し合うことが重要になります。

トラブルを未然に防ぐ心得3つ

以下の3つを意識することでより個人売買のトラブルを未然に防げます。

土地の測量図を作り直すときは境界確定まで行うのがベスト。
土地の境界が曖昧だと、土地価格を正しく知ることができません。

正しい土地価格を提示するためにも、測量図が古いなら作り直しておきましょう。
※2018年現在の土地の平米価格は、全国平均で約21万円/㎡です。

また毎年以下のスケジュールで公的土地評価額が発表されるので価格が更新される可能性もあります。

もし価格更新で不動産価格が下がれば「最新の価格に下げてほしい」と値下げ交渉される要因。
上記の期間近日の契約は避けるようにしましょう。

⑥買主と売却価格などを直接交渉しないといけない

不動産の個人売買だと仲介業者がいないので、売却価格の交渉なども売主の皆さんが行います。

そのため不動産売買の知識がない方だと、

といったように交渉がスムーズに進まない可能性も十分考えられます。

また買主側も売買初心者だと素人同士の交渉になるので、話がまとまらないこともしばしば。

一方で仲介なら条件や価格交渉に介入してくれるので交渉が進めやすいです。

【メリット】仲介にはない個人売買の2つの利点

ここまで解説した「個人売買の注意点」を許容できる方は、以下の個人売買のメリットに目を通してみて下さい。

①業者に依頼しないので仲介手数料がかからない

個人売買だと不動産会社に依頼しない分、仲介手数料を節約できます。

仲介業者に依頼すると、

• 広告活動
• 各種必要書類の作成
• 購入希望者の物件案内

などの業務を担ってくれるので、「報酬」として手数料の支払いが必要。

例えば「2,000万円の土地」を売る場合だと、約71万円の手数料を払わないといけません。

上記のような計算式からわかるように、不動産の売却額が高ければ高いほど手数料も高額になります。
個人で売買すれば、手数料分の経費を節約できるのが大きな利点です。

(関連記事：不動産売却の仲介手数料はいくら？計算方法と相場が丸わかり【値引き厳禁】)

②消費税がかからないので、お得感を宣伝できる

個人売買で以下の条件のものには消費税がかかりません。

上記の不動産は仲介に依頼して売る場合は消費税が発生。

ですので安く買いたい買主さんには「消費税分かさ増しされない」とお得感を宣伝できます。

消費税とはいえ何十万何百万もの消費税がかかるので、買主にとっては嬉しい限りです。

個人の売却を考えているなら、税抜き価格で買えることをアピールしていきましょう。

仲介手数料を支払う必要がありますが、低リスク＆スムーズな売却をするなら仲介業者を挟むのが良いでしょう。

【個人売買の流れ】土地・自宅を売るまでの手順

不動産の個人売買は以下のような流れで進んでいきます。

※「個人売買」と「仲介」では不動産を売るまでの流れが少し異なります。

下記ページでは不動産仲介による売却の流れを紹介しているので、仲介にも興味がある方は目を通してみてください。

⇒【不動産売却の流れ】仲介契約から売買契約、税金の支払いまで【必要書類もチェック】

①土地や住宅などの売却不動産の相場確認

まずは売却価格を決めるために、不動産の相場価格を調べる必要があります。

個人で売買する方には、国土交通省が掲載している「土地総合情報システム」が役立つでしょう。

土地総合情報システムでは実際に行われた不動産の取引価格を見れますが、

などの取引に関する詳しい情報がわからないという難点があります。

売却の価格相場を調べるなら「一括査定サイト」が便利

不動産の売却相場を調べるなら、一括査定サイトが便利。

一括査定サイトなら不動産情報を入力するだけで、実際の不動産会社が不動産の売却相場を査定してくれます。

②不動産の図面や売却に必要な書類の準備

不動産の売却相場を確認したら土地や自宅といった不動産の、

• 図面
• 面積
• 築年数

などをまとめた"最新の測量図"を作成しましょう。

③広告サイトなどに不動産広告を出稿する

不動産の売却価格を相場を元に決めたら、広告サイトに不動産情報を掲載しましょう。

ヤフー不動産やHOMESなどの有名不動産サイトは、ほとんどが有料登録。
広告サイトごとの掲載費用をまとめたので参考にしてください。

広告サイト	費用
ヤフー不動産	30日/3,980円(1件)
HOME‘S	月額1万円～ ※メール。電話の問い合わせがある毎に課金する
スーモ	掲載枠ごとに見積もり
アットホーム	1ヶ月/16,200円

また広告費無料だと、成約金を徴収される可能性もあるので事前に確認しておきましょう。

④問い合わせがあれば、現地確認や案内をする

購入を検討している買主から現地確認の要望があれば、売主自らが現地を案内します。

その際は土地のや物件の設備や境界線、瑕疵について質問されてもきちんと答えられるようにしておきましょう。

曖昧な回答や、そもそも分からないとなると契約成立は難しくなります。

⑤売買契約書や重要事項説明書の作成

購入希望者と価格交渉などを通じて条件が合致すれば、

といった必要書類を作成して売買契約を結びます。

また上述したとおり「重要事項説明書」は宅建士を持つ方でないと作成できないので、無資格の方は宅建士に依頼しましょう。

⑥売買契約を締結して決済

売買契約書が完成し契約を締結したら、以下のような流れで決済日を設定します。

このように決済日は、契約日の後日に設定するのが一般的。

また固定資産税の日割り精算を行うのは、決済日が多いです。

⑦土地や自宅などの引き渡し

不動産の引き渡し(権利移転)の際は司法書士に同席してもらい以下2つを行います。（※所有権移転登記）

引き渡しの際の「司法書士の立会」は絶対ではありませんが、トラブル防止の為に立会を希望する買主が多いです。

※立会の報酬は事務所ごとに異なりますが、10,000～30,000円程度見ておく必要があります。

また不動産の引き渡しをしたことを証明する、売買物件引渡完了確認書も用意しておきましょう。

⑧税金の支払いと確定申告を行う

土地・建物を売った際には、譲渡所得税と住民税の2つの税金の支払いが必要です。

例えば譲渡所得(売って得た利益)が1,000万円の場合だと、

このように合計200万円の税金がかかります。

また上記2つの税金が発生すると確定申告が必須です。

不動産を売った際は税金の支払いと、確定申告の手続も忘れず行ってください。

手数料を払ってでも「不動産は仲介で売る」のがおすすめ

当記事でご説明したとおり土地などの不動産の個人売買はメリットがある反面、全ての業務を個人で担うのでリスクも多数。

そのため冒頭でもお伝えしたとおり、当サイトとしては手数料を払ってでも仲介を通して売ることを推奨します。

こういった事から仲介を挟めば、作業負担が軽くリスクも低い仲介業者に依頼すほうがストレスがありません。

以下のページでは不動産仲介の仕組みをまとめているので、仲介も視野にいれる方は目を通してみてください。

⇒【不動産"仲介"の全知識まとめ】不動産業者の仕事内容から利用時の注意点まで