ゴミ屋敷を売却するなら買取一択？！売れない汚部屋を確実に手早く売るヒント

「ゴミ屋敷って売れるの？」
「相続した家がゴミ屋敷なんだけど…」
「売る前にゴミは処分しておかなきゃいけないの？」

ゴミ屋敷とは一般的に、建物の外までゴミがあふれている家のこと。

売りにくい物件の1つですが、絶対に売れないわけではありません。

本記事ではゴミ屋敷の売却について、3つをメインに解説していきます。

紹介することを実践して、ゴミ屋敷のスムーズな売却を目指しましょう。

ゴミ屋敷の確実な売却先は「買取業者」1択

予想はついていると思いますが、ゴミ屋敷が仲介で売れる確率はほぼゼロ。
（仲介…不動産会社の広告や営業を通して家や土地を売却すること）

ゴミを完璧にキレイにすれば、仲介による売却も可能です。

しかし売却までに費用・時間・手間がかかり、長期の消耗戦を覚悟しなければいけません。

一方で、売却先が買取業者ならば「より確実に・より早く」売ることができます。

数日で売れることもあるので、処分に困っている人はストレスから早く解放されましょう。

ゴミ屋敷に強い買取業者は「訳アリ買取PRO」

訳アリ買取PROは、買取業者の中でも利用するメリットが多いです。

その名の通り訳あり物件を専門に扱っているので、ゴミ屋敷の売却に強いといえます。

仲介では売却できないゴミ屋敷も、訳アリ買取PROは難なく買い取ってくれます。

相続で引き継いだゴミ屋敷を売却
練馬区　Y様

以前は両親が住んでいて、祖母が亡くなったことで相続した物件です。長いこと放置していたので、物件は残置物で足の踏み場もなく、ゴミ屋敷のようになっていました。モノを整理したりするのも大変な労力がかかりそうだったので、そのままの状態で査定して頂き買い取ってもらいました。

引用：訳アリ買取PROホームページ「お客様の声」

ゴミを処分した状態でないと買い取ってくれない業者は少なくありません。

しかし訳アリ買取PROは、ゴミ屋敷のままでの売却・引き渡しが可能です。

相談も査定も完全無料なので、まずはフリーダイヤルに電話をかけてみましょう。

ゴミ屋敷を買取業者に売却する流れ3ステップ

ゴミ屋敷を買取業者に売却する流れは3ステップです。

買取業者への売却を前向きに検討している人は、一度こちらで予習しておきましょう。

①不動産一括査定サービスを利用して相場を知る

不動産一括査定サービスとは、複数社から一括で査定結果をもらえるサービス。

利用することで家がゴミ屋敷ではない場合の、仲介による売却価格の相場がわかります。
（あくまで机上査定の場合・訪問で査定されれば値下がりする）

上記のような査定結果がそろえば、仲介による売却価格の相場は1,325万円。

買取価格は仲介による売却価格の7～8割なので「927万5,000円～1,060万円」です。
（ただしゴミ屋敷はこの価格からゴミの処分費用や解体費用が差し引かれるので要注意）

相場を知っておけば、もしも買取価格が不当に低かった場合でも気づくことができます。

以上のように、不動産一括査定サービスを活用してみてください。

おすすめの不動産一括査定サービスは「イエウール」

イエウールはたくさんある不動産一括査定サービスの代表格。

全国1,800以上の不動産会社が登録していて、地域密着型の業者が多いのが特徴です。

そのため地方のゴミ屋敷であっても、問題なく査定してもらえるでしょう。

イエウールの申し込みは、LINEのようなチャット形式ですすみます。

早ければ完了まで1分程度で済むので、スキマ時間にパパッと申し込めるはずです。

訳アリ買取PRO同様、査定も相談も完全無料なので安心してください。

②「訳アリ買取PRO」に無料査定をしてもらう

訳アリ買取PROの申し込みフォームでの入力項目は、それほど多くありません。

必須項目は2つだけですが後で確認されるので、なるべくすべて埋めてください。

入力項目を全部埋めたとしても、申し込み時間は1～2分で済むはずです。

後は申し込んだ情報をもとにして、ゴミ屋敷を完全無料で査定してもらえます。

いきなり申し込みにくい人は、下記の買取専用ダイヤルから気軽に相談してみましょう。

③買取価格の提示・買取成立

訳アリ買取PROが提示した価格に納得すれば、晴れて契約成立です。

先述した通り、訳アリ買取PROの強みの1つが「高額買取」。
予想していたよりも高く買い取ってもらえる可能性は高いといえるでしょう。

また仲介による売却では通常、3ヶ月程度の瑕疵担保責任が設定されます。

しかし買取では免責されるので、万が一の弁償など余計な心配はしなくてOK。

ゴミの集積は建物への悪影響を招きますが、売却してしまえば責任は問われません。

画像：訳アリ買取PROホームページ「弊社買取のメリット」

買取≠仲介なので仲介手数料を支払うことはない

仲介手数料とは、媒介契約を結んだ不動産会社に支払う成功報酬のこと。
（媒介契約…不動産売買などのために宅建業者に営業活動を依頼する契約）

仲介による売却では「（売買価格の3%＋6万円）×消費税率」の仲介手数料を支払います。

仮に売却金額が1,500万円ならば、支払うべき仲介手数料は550,800円。

しかし買取業者への売却は仲介ではないため、仲介手数料は支払うことはありません。

ゴミ屋敷を買い取ってもらうにあたり、余計なお金が発生する心配は不要です。

ゴミ屋敷が仲介による売却は難しい7つの理由

仲介によってはゴミ屋敷の売却が見込めない理由を7つ集めました。

結論からいうと、上記理由を解消しようとすると膨大なお金や手間がかかります。

「もう面倒くさいからゴミ屋敷のまま買い取ってもらおう…」と思うはずです。

まだ仲介による売却をのぞんでいる人は特に、チェックしておいてください。

①嫌悪感・抵抗感が強い

単純に考えて、好き好んで「元ゴミ屋敷」に住もうと思う人はいません。

たとえば近所にゴミ屋敷がある物件は、心理的瑕疵のある物件と呼ばれます。

近隣にあるどころか住むわけですから、元ゴミ屋敷の売却はハードルが高いとわかります。

また中古物件の売買は原則的に、ゴミがない状態での引き渡しが普通です。

そのためゴミ屋敷を値引きしたところで、売却できる見込みはないと思ってください。

②ゴミの処分費用がかかる

無理してでも仲介で売却するなら、まずはゴミの処分から始めなければいけません。
（買取でも訳アリ買取PRO以外の買取業者には事前のゴミ処分を求められることもある）

参考として清掃事業者3社によるゴミ処分の料金を見てみましょう。

これらはあくまで目安なので、状況次第では追加料金がかかることも…。

一軒家で部屋数が多い場合は特に、費用がかさむことになります。

売却前にある程度は資金に余裕がないといけないので注意が必要です。

処分した後も諸費用がかかる可能性が高い

ゴミを一通り処分しても、以下の費用がかかる可能性があります。

状態によっては、売却しようとする前に何百万円もかかるので注意しましょう。

最初から買取業者に売却するならそのまま売れるので、上記費用の心配はいりません。

③リフォーム代がかかる

ゴミをすべて処分しても、カビが生えていたり畳や床が腐っていたりすることも…。

しかし最低限の修繕をしないと、市場に出せないという場合もあるかもしれません。
特にマンションは後述の解体ができないため、リフォームという選択肢が出てきます。

リフォームを実施する場合は、ゴミの処分費用を上回るお金が必要になるでしょう。

水回りに特化したリフォームパックなど、少しでも節約するのがおすすめです。

ただし激安といわれる業者でも100万円近くかかるので、把握しておいてください。

参照：カインズホームページ「選べる4点工事パック　マンションタイプ」

悪臭がキツい場合は消臭リフォームを視野に

家の中の大量のゴミを処分した後は、こびりついた臭いが残ることも…。

ゴミがなくても明らかな悪臭を感じたら、消臭リフォームの検討をおすすめします。

例として「クリエイトサービス」の消臭の流れや相場を見てみましょう。

仮に床面積が50㎡ならば、消臭リフォームの費用は225,000円～250,000円になります。

注意点としては、必ずしも満足のいく結果になるかは未知数だということ。

水回りなどのリフォームとは異なり、その成果・効果は目に見えません。
嗅覚が敏感な人の中には、効果を疑問視することも実際にはあるようです。

依頼する場合は、業者の実績や相談した印象などを総合的に検討してからしてください。

参照：クリエイトサービス ホームページ「臭いの原因物質除去例」

④解体費用がかかる

ゴミ屋敷が一軒家の場合は、解体して更地にしたほうが売却に有利なこともあります。

ただし解体費用は建物の構造によって異なるので、把握しておきましょう。

仮にRC造で50坪の建物であれば、費用の目安は235万円～275万円。
（解体費用は延床面積＝全階の総床面積で計算される）

また解体費用は家屋の解体のみの費用で、他に以下のような工事費用もかかります。

• 足場費用
• 養生費用
• 重機の回送費
• 廃棄物処理費

ケースによっては、解体の費用総額が更地価格を上回ることもあるので注意が必要です。

ゴミ屋敷ごと一気に解体はできない

解体を依頼するときは基本的に、ゴミ屋敷のゴミを処分した後でないとNG。

ゴミ屋敷のゴミは一般廃棄物ですが、解体業者が処分するのは産業廃棄物です。
（産業廃棄物…木材・鉄くず・コンクリート・ガラスなど）

同じゴミでも法的な扱いなどは異なるので、把握しておいてください。

解体業者の中には、一般廃棄物の処分を引き受ける業者もあるかもしれません。

しかしイレギュラーな依頼をすることになるので、費用の総額はグッと上がります。

「最初から買取業者に依頼しておけばよかった…」と後悔することになるでしょう。

⑤近隣からの評判が悪い

②③④でゴミ屋敷をキレイにしても、近隣住民は前のゴミ屋敷は記憶に残っています。

とはいえ「元ゴミ屋敷に引っ越してきた」と噂されるのは嫌ですよね。

ゴミ屋敷の主は何らかのトラブルを起こしていることが多いです。
そのため新たな住人によって、再びゴミ屋敷にならないか心配されることも…。

ゴミ屋敷の主と無関係の人であっても理不尽な話、厳しい目で見られることもあります。

最初からハンデがある環境をわざわざ購入する人は、ほぼ皆無といえるでしょう。

⑥関わりを持ちたくないと思われる

ゴミ屋敷にまつわる問題は、メディアで取り上げられる機会も多いですよね。

「テレビで観る分にはいいけど実際には関わりたくない」と思う人は多いでしょう。

ゴミ屋敷化にはさまざまな理由がありますが、そのあたりが考慮されることはナシ。
「売却する人＝ゴミ屋敷の主の関係者」で、現実としてそれ以上でも以下でもありません。

しかしイメージから、売買で難癖をつけられるのではないかと思われることも…。

絶対ではありませんが、契約では売主・買主の顔合わせするのが一般的です。

会うことをなるべく避けたいと思われれば、購入も避けられる大きな要因となります。

ゴミ屋敷になる原因

ある家がゴミ屋敷化するのは、さまざまな原因が考えられます。

若い人で家がゴミ屋敷（汚部屋）化するのは、女性のほうが圧倒的に多いようです。

また独居老人は認知症や体の弱さから自然と、ゴミを捨てられずに溜まっていきます。

最近は「実家のゴミ屋敷化」に関する相談が増えていて、決して他人事ではありません。

万が一のときのために、買取業者という選択肢を持っておくことが大切です。

⑦空き家は飽和状態に向かっている

空き家は社会問題となっており、2018年の空き家率は13.6％と過去最高を記録。
（2018年のデータは「総住宅数：6242万戸」に対して「空き家数：846万戸」）

つまり家を売りたい人にとっては、ライバルの数も過去最高といえるでしょう。

そのような状況下において、わざわざゴミ屋敷を購入する人がいるでしょうか。

ゴミ屋敷を購入する大きなメリットは「価格が安いこと」。
しかし自分が購入する立場になれば、お金がかかっても普通の家を希望するはずです。

仲介による売却にこだわるあまり、売れずに年々ライバルが増えるのは避けたいところ。

以上のような事情から、早めに買取業者に売却するのがかしこい選択といえます。

参照：総務省　報道資料「平成30年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計　結果の要約」

ゴミ屋敷の売却について7つのQ&A

Q1. ゴミ屋敷を売却すると税金はかかるの？

ゴミ屋敷を売却して利益が出れば、譲渡所得税という税金が発生します。
（仲介による売却でも買取業者への売却でも発生する）

利益が出ているどうかを計算するための式は以下の通り。

売却価格＝不動産売却益ではなく、取得費や諸経費を差し引きOKです。

またマイホームの売却ならば、高確率で3,000万円の特別控除を受けられます。

つまり不動産売却益が3,000万円以下ならば、譲渡所得税は発生しません。
（3,000万円の特別控除の詳細についてはこちらの記事をご参照ください）

3,000万円以上で売却できるゴミ屋敷は中々ないので、多くの人は課税されないでしょう。

Q2. ゴミ屋敷を売却しないままでいるとどうなるの？

「ゴミ屋敷を相続したけど面倒だから放置してる…」という状況は危ないです。

まず火災・放火のリスクがあり、近隣からのクレームのもとになるでしょう。

税金面では住んでいなくても、処分しない限りは固定資産税が発生し続けます。
（固定資産税…家屋や償却資産の所有者に対して所在の市町村が課す税金のこと）

つまり「売却しない」という選択肢には、一つもメリットがありません。

面倒とはいっても、ゴミ屋敷について何も対処しないのはやめてください。

特定空き家に指定されると固定資産税の軽減措置は受けられない

画像：大阪市ホームページ「住宅用地の課税標準の特例措置」

通常の家は「住宅用地の特例措置」によって、固定資産税の負担が軽減されています。

また都市計画区域内の土地・建物には、固定資産税の他に都市計画税が発生します。
（都市計画税…都市計画事業や土地区画整理事業に使われるための税金）

画像：福岡市ホームページ「福岡市の放置空家対策について」

ただし「特定空き家」に指定されると、軽減措置は受けられなくなるので要注意。

ゴミ屋敷の家は特に、衛生や景観の面から特定空き家に指定される可能性が高いです。

指定されれば固定資産税の負担はグッと増えることになるので、把握しておきましょう。

Q3. ゴミ屋敷は売却よりも相続放棄したほうがいいの？

相続したのがゴミ屋敷の場合、相続放棄を選びたい人は一定数いるでしょう。

しかしゴミ屋敷を相続放棄しても管理責任は残るので、あまりおすすめできません。

仮に野積みのゴミによって隣人をケガさせた場合は、損害賠償を求められることも…。

管理責任を問われるなら、相続してから買取業者に売却するほうがベター。
売却後は瑕疵担保責任は買取業者に移転するので、以後は責任を問われなくなります。

 

なおゴミ屋敷を相続すれば基本的に、相続税が発生します。

ただし3,600万円※の基礎控除によって、多くのケースでは非課税となるはずです。
（※法定相続人が1人の場合・基礎控除の計算式：相続人の数×600万円＋3,000万円）

Q4. 身内がゴミ屋敷で孤独死したら事故物件として売却になるの？

事故物件とは、過去に死につながる事件・事故があった家や賃貸物件のこと。

孤独死があった家は、ただちに事故物件になるわけではありません（自殺は別）。

しかし発見まで時間を要して、仮にミイラ化していたという場合は事故物件化します。

ただし事故物件となっていても、買取業者であれば買取が可能です。

事故物件の買取
船橋市　M様

昭和４０年代の古いアパートで住んでいた男性が首つり自殺をしました。発見が遅れたこともあり、中は異臭だらけ。特殊清掃をかけるも畳についたシミが消えず、売りに出すにも金額がつかないということを業者から言われましたが、こちらで買取して頂くことができました。

引用：訳アリ買取PROホームページ「お客様の声」

ゴミ屋敷自体は事故物件ではありませんが、そもそも同じくらい売りづらいといえます。

そのため特に買取業者に売却する場合は、事故物件かどうかは気にする必要はありません。

Q5. ゴミ屋敷って自治体に売却できるの？

結論からいうと、自治体がゴミ屋敷を購入することはありません。

確かに自治体によっては、不動産の寄付を受け付けるところもにあります。

しかし以下のような理由から、タダでも引き取らないと思ってください。

• 自治体の処分・管理の手間が増える
• 固定資産税が徴収できなくなる

最近はゴミ屋敷に関する条例を制定する自治体が増えてきています。

ゴミ屋敷は売却の対象どころか、法的にもリスクある存在になっているといえるでしょう。

ゴミ屋敷に関する条例【中野区の例】

ゴミ屋敷の対処を強化するための条例は、全国に22あるようです※。
（※2018年12月現在・参照：いわゆる「ごみ屋敷条例」の制定自治体の取組み）

条例が整備された自治体では、特定空き家の指定前に強制執行される可能性があります。

参考として中野区のゴミ屋敷解消の大まかな流れを見てみましょう。

強制執行されるとゴミ屋敷の処分を自治体が行い、その費用を徴収されることに…。

ゴミ屋敷条例がある自治体に住んでいる人は、よく覚えておいてください。

参照：中野区ホームページ 「ごみ屋敷」等の対策のための条例について

Q6. リースバックって何？ゴミ屋敷と関係あるの？

リースバックとは、自宅を売却したのちに家賃を支払って住み続ける仕組みのこと。

主に住宅ローンの支払いが困難になった人が、完済・居住継続のために選択する手段です。

ゴミ屋敷でいえば、売却代金からローンを返済した上でゴミ処分費用も捻出できます。

売却・ゴミ処分の後は、家賃は発生しますがキレイになった家に引き続き居住OK。

肝心の家賃は支払い続けられる範囲で設定されます。
ただしあまりに安すぎる家賃だと仕組みが成り立たなくなることも…。

ゴミ屋敷でも愛着がある人は、リスクを理解した上で検討してみてください。

画像：一般社団法人　全日本任意売却支援協会ホームページ「リースバックとは」

Q7. ゴミ屋敷を売却せずに土地活用することって可能なの？

ゴミ屋敷を解体してから、何らかの土地活用を始めることは可能です。

相続でゴミ屋敷を取得した人は、土地活用によって不労所得も夢ではありません。

あまり初期費用をかけたくないなら、月極駐車場・コインパーキングが考えられます。

まったく費用をかけない活用方法としては、定期借地が第一候補となるでしょう。

注意点としては「ゴミ屋敷化によって近隣の心証が悪くなっていること」。

商業施設（飲食店・コンビニなど）は、不衛生なイメージが引き継がれるリスクがあります。

ゴミ屋敷でも訳アリ買取PROならすぐに売却できる！

各地でゴミ屋敷条例制定の動きがあり、少なくとも放置は許されなくなってきています。

ゴミ屋敷は仲介による売却は見込めないため、早めに買取業者に売却しましょう。

買取業者にゴミ屋敷を買い取ってもらうまでの流れは以下の通り。

仲介だと一生売れないこともありますが、買取ならば1ヶ月もかかることはありません。

事前に不動産一括査定を活用すれば、不当に安く買われるのは防げるでしょう。